《财经面对面》：地产业界谈商业地产未来走势

每经编辑 杨涛

每经记者 胡廷鸿 摄制 杨涛

眼下，传统住宅遭遇史无前例的楼市调控政策，商业地产、旅游地产成为众多开发商一拥而上的新的投资热点。但商业地产、旅游地产与传统住宅开发“玩法”不尽相同，除了转变观念和思路，目前大多数开发商面临的难题是专业运营人才和管理经验。

除此之外，房地产与金融的天然结合，注定任何一种房地产细分市场都需要金融体系的支持和企业融资渠道的延展性。

为此，不少业内人士认为，商业地产开发需要项目建设速度和现金流之间的平衡，而旅游地产的开发更需要企业融资渠道的创新，更需要国家金融体制的变革和配合。

以下是《每经面对面》专访实录，莱蒙国际执行董事兼首席财务官林战，广东省房地产协会会长蔡穗生一同畅谈商业地产和旅游地产开发的方方面面。

每经网：调控政策形势下的房地产如何，以及行业未来将走向何方？今天围绕这个话题，我们有幸邀请到了莱蒙国际执行董事兼首席财务官林战先生，广东省房地产协会会长蔡穗生。林总，蔡会长你们好，今天围绕一个话题，中国未来房地产走向如何以及商业地产方面的话题，首先问下林战先生，我们知道莱蒙国际现在也在打造商业地产，您对商业地产内地开发模式以及未来重要的赢利点在哪里？

林战：首先我们是坚持两条腿走路，双轮驱动。在我们的土地储备里面有一半是城市综合体，一半是住宅，城市综合体我们希望可售物业的现金流可以支持部分商业，达到本身项目的平衡，商业部分经营问题，我们认为有两个方面的产品是很有竞争力的。一个是高端的商场，一种是社区邻里商场，社区邻里商场必须还有自己的特色，做终端现在供应量很多，面临的竞争会比较大。

每经网：今年上半年一些机构数据认为，现在商业地产的供应量很大，成都未来有100多个城市综合体，大量的城市综合体建设，可能导致一个结果就是同质化的竞争。您觉得为了避免同质化竞争，应该从哪些方面去做？

林战：我觉得最重要的还是商场的特色和运营的能力，做商场如果没有特色，运营得不好，就是一个垃圾没有人来的话，你连仓库都不如。招商怎么做？用什么牌子？怎么定位？人流动向，你的服务都要提前考虑，而且你要做到跟别人有区分，这一点是最重要的。

每经网：那么我么也想问下蔡会长，您对商业地产发展方面有何见解？

蔡穗生：商业地产是房地产发展新的方向，新的品种。原来二十年发展中主要是做住宅，但是逐步城镇居民住房困难大体解决之后，房地产就会有些转移，包括商业地产，还有其它很多方面。做商业地产就像刚才林总讲的，跟住宅有很多不同的地方。它的资金运作、融资渠道是不尽相同的，特别是它以后的营运过程，跟住宅很不相同，这需要房地产商跟商业机构很好的结合，很好的相互学习借鉴，做一些新的经验出来，现在有一些经验，当然也有一些刚才主持人讲到的有的规模过大，有的城市操之过急，上了太多综合体，也有这个问题。但我想这些问题都很难避免，需要再发展中逐步去消化，逐步去解决。

每经网：刚才蔡会长针对商业地产提了一些他的看法，但是我们仍然有一个疑问，从目前国内开发商来看，他们的商业运营经验是很少的，现在面临的一个情况是缺少人才，那么在人才培养方面，从企业的角度讲，去其它公司挖掘人才，还是怎么样？

林战：我们公司是这样，我们做商业做了六七年，我们有自己的运营团队，但是这个运营团队还有很大进步的空间，过去一两年我们还是去找了一些有高端商场运营经验的高管加入我们公司，今年我们请了一个新的高管加入我们公司，去指挥商业运营团队。其实我们也发展在国内去找高端商业运营人才很难，毕竟这是新的业态。我们找的时候就找了一些在香港工作过的，因为香港的商业管理经验比较成熟一点。另外一种去找人才的方法呢，跟一些中介机构，他们是专门帮人管理商业物业的，去合作吸收他们的经验。

蔡穗生：刚才林总也说了很具体的做法，这个问题我觉得这样看，从行业来说，人才都是一个逐步培养过程，90年代搞物业管理，我们也是去香港学习先进的物业管理方法，聘请很多香港的物业管理公司来做管理，有的是做物业管理顾问，同时还有很多物业管理协会也在培养人才，那么经过10年发展，今天我们有很好的物业管理公司，像万科物业它的管理水平一点都不逊色一些香港物业管理公司。目前来看，我们国内的商业地产处于起步阶段，但我们周边的地区比如香港、新加坡、日本、台湾都有一些商业成功管理的经验，我们完全可以向他们学习，引进一些人才进来。经过若干年之后，我相信我们也有很多营运人才。

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