须对房价“普涨”冷思考

项峥

“这是最好的时候，这是最坏的时候；这是智慧的年代，这是愚蠢的年代。”形容时下中国的楼市，再没有比这段话更合适的了。国家统计局最新发布的全国70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，7月份新房与二手房价格环比上涨的城市明显增多，与此同时，7月份宏观经济主要指标弱于预期。在这种情况下，需要对房价“普涨”现象冷静思考。

实际上，如今楼市“羊群效应”非常明显。所谓“羊群效应”，是指人们经常受到多数人影响，而跟从大众的思想或行为，也被称为“从众效应”。因此，“羊群效应”比喻的是人们都有一种从众心理，而从众心理很容易导致盲从，盲从往往会陷入骗局或遭到失败。在楼市中，购房人显得很冲动，患得患失。没房时，希望房价一跌到底。有房时，憧憬着房价一冲上天，享受着财富增长的错觉。而当房价下跌时，已买房子的人怒发冲冠，围堵开发商以寻求意料之外的房价下跌的补偿，背弃了契约精神。

虽然7月份房价出现了“普涨”，但8月份以来购房动能明显减弱。据中介机构市场研究，43个重点城市8月份前两周的成交量环比下降5.8%。可见，刚性需求的恐慌入市并不具有可持续性。在分析购房需求时，常常将潜在需求和现实需求混为一谈。在房价没有实质下跌情况下，有购买实力且符合购买条件的人数总体并不多。事实上，当前企业经营困难增加，居民收入增长前景暗淡。2012年1~6月，全国规模以上工业企业实现利润同比下降2.2%。因此，在预算约束下，未来楼市需求将出现一定程度萎缩。

当前，我国经济困难仍将持续一段时间。观察各国经济史，还没有一个国家能在经济增长放缓情况下还能维持高房价。在日本和美国，经济增长放缓后，房价涨幅均出现回落甚至出现绝对房价下降。

此外，楼市去库存压力依然不减。7月末，全国商品房待售面积31667万平方米，比6月末增加259万平方米。其中，住宅待售面积增加88万平方米。如此规模庞大的库存以及库存占用的资金规模，仍是当前开发商经营面临的主要困境。从数据看，房地产市场前期回暖，并未如期带来土地购置面积和新开工面积的增长。因此，楼市去库存仍是房地产开发企业下阶段的主要经营策略。

市场博弈，无非是利益之争。所谓天下熙熙，皆为利来；天下攘攘，皆为利往。房地产市场多方博弈，也莫过于此。供求关系只是其中的表象和结果。综合来看，在宏观经济困难时期，现金为王不失为一种有效的抵御性策略，不排除房地产开发企业调整定价策略，“以价换量”，加快资金回笼。