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限购是调控政策底线不能被突破

2012-06-13 01:24:15

多年以来的调控经验表明,对有钱者实行住房“限购”是最有效最符合中国国情的政策选择,应该长期坚持。

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今年前5个月的经济数据表明中国经济正在下滑,导致经济减速的原因与欧美经济不景气有关,但与国内的房地产投资减速关系更大。从行业看,钢铁、工程机械、水泥建材等重工业率先出现下滑,时间拐点出现在去年第三季度,这个时点与房地产投资减速的时点基本一致。最近两个月轻工业出现明显减速,应该是经济传导所致。

从经济逻辑看,房地产销售减速就会导致新房开工面积增速和土地出让收入的下降,新房开工面积的下降直接影响工程机械及钢铁的销售,而土地出让收入减少的结果是地方政府对基础设施投资的下降,进一步影响诸如钢铁、工程机械等重工业产品的销售。

从上述简要分析可见,始于2010年的房地产调控已经对当前的中国经济产生了紧缩的效果。因此,很多人认为,要实现“稳增长”的目标,应该放松房地产调控。各地房地产调控的 “微调”已越来越多见诸报端,住建部对扬州奖励购房政策的背书更鼓舞了各级政府,各地纷纷跟进。湖南省发改委近期下发文件明确表示,将推出利率优惠、降低首套房首付比例、减免相关税费等措施,支持居民购买首套普通住房。

而一直以来强调“坚持房地产调控政策不动摇”的中央政府,口风也似乎出现软化。最新的关于房地产的政策表述为“稳定和严格实施房地产市场调控政策”,与之前的“让房价回归到合理价位”等表述已经有差异。一系列口风的转变令市场怀疑,倘若现有的“稳增长”措施无法及时令中国经济的下行刹住车,中央政府将被迫祭出为房地产松绑的底牌。

面对这些政策“微调”,市场也开始出现明显变化,开发商降价促销的楼盘在减少,土地交易溢价率迅速提高,市场成交量迅速放大,5月份北京的住房交易量已经创2010年以来的新高。在这些变化的背后是广大拟购房者的诚惶诚恐,他们害怕房价重新回到疯狂上涨的轨道。

房地产市场的重新活跃似乎有利于“稳增长”,但笔者认为,我们需要正确评估房地产调控政策变动的成本与收益。放松房地产调控的收益是缓解部分行业的产能过剩,有利于“稳增长”目标的实现;但其成本是有损中央的决策权威,增加了未来房地产调控的政策成本。

经过多年的房地产政策博弈,市场各利益主体已经形成了一致的政策预期:当经济增长速度出现减缓,房地产调控政策就会放松。在此预期下,中央的房地产调控政策权威会受到严重挑战——2010年中央出台了三轮房地产调控政策,但对房地产市场基本上没有什么影响,因为开发商普遍认为“尽管中央的房地产调控政策十分严厉,但不会持久”。2011年,中央对市场博弈的形势认识十分清楚,多次强调 “坚持房地产调控不动摇”“要让房价回归到合理的价位”。经过一年多的市场博弈,到2011年第三季度后,房价才开始有所松动。现在正值巩固房地产调控效果之际,如果放松房地产调控政策,则中央的政策权威将再次受到挑战,未来的房地产调控将难以成行。

2012年初,很多地方政府开始试图放松房地产调控,搞“小动作”,中央及时制止了这些做法,稳定了市场预期。但进入二季度以来,各地的“小动作”又开始频频出台,中央应该对此尽快作出回应,否则,对市场预期形成严重干扰。

房地产调控政策最不能突破的底线是“限购政策”。笔者从2005年就开始呼吁中国应该实行 “一户一房”制度,主要基于两个理由:一是中国人均土地有限,二是收入分配的严重不公平。当财富集中在少数人手里时,如果对他们的行为不进行适当限制,则会形成一个畸形的社会结构:少数人通过出租房屋而剥削大多数人,多数年轻人将沦为房奴。2005年以来的房地产调控经验表明,对有钱者实行住房“限购”是最有效的政策,是符合中国国情的政策选择,应当成为中国当前 (乃至未来很长时期)房地产调控必须坚持的政策底线。

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