楼市“小阳春”乍暖还寒 商业地产提前升温

每经编辑 每经记者 王海慜    

/行业分析/

爆发式增长导致同质化特色主题+先发优势更有“钱途”

中国商业地产联盟发布的《2010-2011中国商业地产发展报告》显示，2011年全国商业地产已出现爆发式增长，2011年，商业地产开发投资总额将接近万亿元，累计同比增长6.4倍。对于我国商业地产面临过剩的局面，业内人士不乏担忧。

高纬环球的最新调研显示，仅在上海，未来两年有22个建筑面积在5万平方米以上的商业项目投放市场。未来，大规模的供应量或将导致空置率上升。在这种情况下，拥有特色主题的商业地产将在同质化严重的市场竞争中赢得优势。

差异化为成功关键

放眼全国，未来3年，城市综合体商业地产供应量超过2000万平方米的城市有6个，主要集中在成都、重庆、贵阳等中西部城市。

据高纬环球最新发布的市场报告，2012年，成都将有超过100万平方米甲级写字楼集中放量。而在去年，这个数字仅为22.3万平方米。中原 地产数据显 示 ，2012年成都写字楼的新增供应预计将达到创纪录的257万平方米，而此前尚未消化的存量还有近281万平方米。

统计显示，成都目前商业物业存量约为570万平方米，按目前每月15万平方米左右的销售量，可能需要3年才能消化。

尽管如此，商业地产在目前的市场环境下仍被各方寄予期待。一个重要前提是，商业地产在前些年住宅虚火旺盛的时候表现得不温不火，甚至出现了与住宅价格倒挂的不正常现象。2010年全国商业地产销售面积持续大于竣工面积，导致库存逐步减小，商业地产的成交量回升。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，虽然 “十二五”期间的GDP增速目标略低于 “十一五”，但是我国要实现转型，涉及居民消费的相关商业地产会进一步受益国家对扩内需的刺激。

他进一步向《每日经济新闻》记者表示，商业地产成功与否，除了需要有雄厚的资本做后盾，以及良好的资本运营能力与创新外，定位差异化，彰显各自特殊元素，也将成为成功的关键。

于丹丹表示，相比粗放型开发，有明确市场定位的商业地产将更有“钱途”，“过往多数商业地产开发商缺少运营能力，只会造房子，不懂房子里面做什么，完全凭经验。今后，这种粗放型的定位方式将改变。”

仔细甄别相关概念股

左红英认为，虽然商业地产前景依然可期，但难免鱼龙混杂，要对相关概念股中商业地产的含金量仔细加以甄别，才能有的放矢。深陷“晶岛项目”泥潭，导致连续两年出现高额亏损的

深国商（000056，前收盘价16.91元）就是典型的反面教材。浙江某券商分析师告诉记者，目前万达之所以能领跑商业地产，缘于抓住了转型进军商业地产的最好时机，公司在模式、资源等方面都具有后来者难以超越的先发优势。

目前A股涉及商业地产上市公司，主要分为纯开发模式、全部持有模式和开发+持有模式。纯开发模式是以物业出售为主，如世茂股份(600823，收盘价11.07元)、金融街 (000402，收盘价6.32元)等；全部持有模式，即营收以租金收入为主，如中国国贸(600007，收盘价10.42元)、陆家嘴(600663，收盘价11.71元)、成城股份(600247，收盘价4.85元)、中储股份(600787，收盘价9.10元)等；开发+持有模式最典型的业态即“城市综合体”，一般包括酒店、写字楼、商业、公寓和住宅几种业态，项目可售、可租，如海宁皮城（002344，收盘价24.69元）、万通地产(600246，收盘价3.78元)、鲁商置业(600223，收盘价5.85元)、嘉凯城(000918，收盘价4.29元)、银座股份(600858，前收盘价20.87元)、阳光股份(000608，收盘价5.12元)等。

/重点公司/

海印股份华南奥特莱斯即将开业

海印股份 （000861，收盘价18.45元）的商业项目深耕广州市20余年，积累了十余个成熟的主题商场项目。公司从“二房东”起家，善于将物业“变废为宝”，模式难于被竞争对手效仿。目前公司综合经营规模在广州处于龙头地位，包括海印广场、流行前线等在内的特色主题商场出租率基本在95%以上。

今年4月28日，由公司运营的第一个大型自建城市综合体项目番禺海印将开业。据了解，该项目将以华南地区最大的奥特莱斯广场为主打，亦是华南首家主打世界顶级奢侈品牌的奥特莱斯项目。公司成功汇聚了包括Gucci、Armani、Burberry等25家国际知名奢侈品牌，以及玛斯菲尔、卡奴迪路等70多家国内一线知名品牌,这彰显了公司在华南地区强大的市场影响力及招商能力。瑞银证券在研报中指出，上述优质物业可能带来超越市场预期的人流及销售额。

《每日经济新闻》记者从海印股份了解到，公司第二个大型城市综合体项目肇庆大旺又一城目前在建，预计在2013年底至2014年初落成开业。未来公司计划在广东主要地级市或合适的外埠地区继续以“海印又一城”这类重资产模式进行连锁复制，“先覆盖整个珠三角，再进一步向整个广东省辐射”。

东方证券认为，从行业趋势来看,公司目前在二、三线城市布局城市综合体的策略，能享受租金持续提升的行业趋势。东方证券给予公司目标价26元。