楼市进入“微妙期”，政策需要主动调整

每经编辑 赵庆

2月12日，迫于多重压力，被外界称为“托市”的安徽芜湖楼市新政仅仅问世三天，就被迫紧急叫停。而在此轮楼市调控中，已发生多起类似事件。

可以预料，只要楼市调控不退出，只要楼市继续处于低迷状态，类似问题还会再次出现，甚至更加频繁、更加明目张胆。因为，此轮调控从开始到现在，就一直处于激烈的利益博弈之中，开发商与购房者、地方政府与中央政府，甚至购房者与政府。所不同的是，经过两年多的调控，各方可能都有点筋疲力尽、力不从心了，而楼市则步入了“微妙期”。

“微妙期”，也可称作是“危险期”。无论哪一方，只要能够顺利度过“微妙期”，也就度过了“危险期”。对开发商而言，面临两大难题，一是市场持续低迷，大量的商品房积压和资金沉淀，不仅成本越来越高，负担越来越重，而且“资金链”断裂的风险越来越大；二是从中央的态度来看，似乎没有任何可以讨价还价的余地。也就是说，房价不降到合理范围，政策是不可能放松的，更别说退出。两大难题，也意味着开发商可以有两大选择，即降价还是等死。

从房价的现状来看，开发商可能更多的还在“等死”，一方面，大量中小开发商消失；另一方面，大型开发企业仍在到处圈地。这种微妙现象，值得好好关注。

就购房者而言，现在也面临着两种选择、两种矛盾心理。如果选择买房，房价似乎并没有跌到想象的价位。一旦房价继续下跌，那就亏大了。如果不买房，万一调控政策退出，房价快速反弹，也会出现严重的经济损失。房价到底会不会大跌，会跌到什么价位，确实让购房者很纠结、很矛盾。

就地方政府而言，也是心里十分矛盾。虽然从主观上讲，地方政府并不愿意对楼市进行调控，更不愿意看到楼市长期处于低迷状态。但是，中央的要求又不能不执行，不得不执行。于是，就采取应付的手段。先是出工不出力，再是暗中给开发商支持，现在是想方设法、绞尽脑汁地想着如何去“托市”，去让房地产市场不再低迷。

对中央来说，实际上也非常矛盾。最重要的一点，就是经济下滑和筑底的局面没有得到明显的改变，稳定经济增长的任务实在太重。实事求是地讲，要让经济快速停止下滑，并步入上升通道，房地产无疑是最有效的手段。但是，过去的教训又不能不吸取。因为，一旦再度陷入房地产“怪圈”，中国经济又将面临新的考验。更重要的，在此轮楼市调控中，中央已经不知多少次地表示，房价不回归理性，楼市调控就决不退出。如果再用房地产业来稳定经济增长，就等于失信于老百姓，这显然是不可取的。

也正因为如此，在政策的选择和调整上，就显得十分重要、十分困难。如果就此放松政策，无疑就会前功尽弃；如果继续这样调控下去，楼市极有可能还要继续低迷，对稳定经济增长不利。

笔者的观点是，为了尽快度过“微妙期”，或者说“危险期”，也为了不再让地方政府偷偷摸摸地“托市”，应对目前的调控政策作出主动调整和优化。一方面，尽快出台房产税政策，取代目前的限购、限价政策，把刚性需求激发出来；另一方面，在土地政策、信贷政策、税收政策等方面，继续对开发企业从紧从严。同时，要求地方政府必须加大保障房建设力度，确保保障房供应量能够稳定在年住房供应量的40%以上。