2012，房地产调控难加码

每经编辑 赵庆

三大房地产调控政策不会加码

中国经济绝不会硬着陆，房地产市场会不会硬着陆？实际上，2011年下半年，房地产市场已经出现硬着陆迹象，只是由于保障房建设“如火如荼”，才保证了与房地产相关性最高的一些行业，例如钢铁业、建材业，没有出现硬着陆。但到2012年开年，很多迹象显示，保障房很难拉动相关行业持续发展。相反，由于房地产业歇火，即使放松银根，也很难刺激起宏观经济。最典型的就是二月份的贷款增长量，前三周四大行贷款增长量仅为700亿，个别大行甚至出现罕见的负增长。很多市场人士以为是银行缺头寸，缺规模，其实不是，贷款增加太少的关键是缺需求。大家想一想，现在房地产贷款不能放，钢铁业贷款也不能放，汽车业呢？需求量不大；进出口尤其是出口，订单在大幅度减少；高铁呢？正在研究到底保那条线，肯定会砍不少。总之，现在景气度高的行业不多，能够吸纳贷款的企业不多。与去年一二月份，相差很多。

目前看，2012年中国经济保8问题不大，但经济增长的不确定性和脆弱性在增加，一些行业再经不起“从紧”，稍微一紧，就会出问题。比如房地产业。现在已经近乎零增长，宏观调控再加码，恐怕要出现断崖式的下跌。因此，要在2012年实现“稳中求进”，保持适度发展，必须保证房地产行业不出现硬着陆，为此，房地产调控不仅不能再加码，有些地方还要微调预调。

目前需要集中讨论的是房地产调控三大政策，即限购限贷，大建保障房，以及扩大房产税试点等会不会加码。

限购限贷政策不仅无法加码，而且肯定会微调，目前大约有十几个城市已经开始悄悄地调整，有的在放松“外地人”购房的条件，有的在放松二套房标准，虽然都属于小打小闹，但暗中启动“刚需”迹象明显，不能一味地归结于对抗中央政府；

大建保障房计划（包括政策）一定要坚持，但有两个大前提被很多地方政府诟病，一是钱从哪里来，二是建了那么多保障房，如何实现公平分配。以前将保障房作为硬（政治）任务，没有钱，也要上，分不出去，也要建。现在不同了，有的地方政府发出了，先要搞好“轮候制”，然后才能落实保障房建设计划的声音。这个声音有理有据，不仅得到了很多地方的响应，而且在中央政府领导的讲话中也有回应。保障房建设计划能否得到真正的落实，不在一年建设多少套，关键在于如何避免保障房成为腐败房，成为骗购骗租的重灾区；

关于未来几年是否需要扩大房产税试点问题，这是当前争论的焦点，也是观察房地产调控政策会不会加码的最大看点。而在笔者看来，房产税如何征，可能是未来房地产市场要不要坚持市场化道路的关键点。现在不少经济学家都主张立即扩大房产税试点城市，十二五期间最好在全国都征收房产税。房产税很好，但现在全面征收，不得了。即使是试点，也要实事求是，像上海跟重庆那样，主要针对新购置房产，而且是超大面积。千万别搞成“是商品房都征”。从经济学角度，我曾经多次发表文章指出，房产税大面积征收在理论上说不通，条件也很不成熟，指望在短期内用房产税代替土地出让金是很不现实的，强制推行，则会引起房地产调控政策预期的极大混乱。房地产调控的最终目标是要形成经得住历史检验的、成体系的房地产市场化调控政策，这个政策体系必须能够保证房地产市场的繁荣稳定，而不是大起大落，今天是风，明天是雨，今天干预，明天刺激。房产税不能与土地出让金并存，买房子的人不能既交了土地出让金，还要再缴房产税，政府也不会出台这种类似“掠夺”的政策。取消土地出让金制度，不现实，大面积征收房产税，也不现实。我的观点最近已经得到权威人士的支持，国务院发展研究中心研究员倪红近期明确表示：“十二五期间不征房产税”。

宏观调控政策预调微调的重点领域其实是房地产行业

最近，温总理强调宏观调控的预调微调不能等，一季度就要动。很多人判断，所谓预调微调主要指货币政策，预调微调的领域局限于降低存准率。而从一二月贷款上不去的现象则说明：实体经济吸纳贷款能力非常弱，房地产市场再冷下去，经济有可能硬着陆。

从近期政策动向看，一切都可能变。而变的依据就是必须保证宏观经济环境不出现硬着陆，而其前提一定是：必须保证房地产市场不出现硬着陆。为此，房地产政策需要微调。

我注意到，最近温总理关于房地产调控的谈话，侧重点在悄悄地变，虽然他仍然强调：为了促进公平和稳定，房地产调控不能松。但他同时也委婉地说明：房地产调控的目标并不是“未来不一定人人都拥有自己的房，但人人都要有住处。可以买房，也可以租房”。这不仅是对“居者有其屋”的最新诠释，同时也是对房地产政策必须坚持走市场化道路的暗示。

房地产市场要实现良性循环，房子必须卖得出去，房子卖出去了，不仅是土地也能卖出去，关键是很多关联企业会生存下去。现在中央政府一再地强调发展实体经济，强调提高就业率，如果房地产市场持续地冷下去，恐怕宏观经济的很多指标都不能实现。

以上观点似乎“不得人心”，但却符合实际，符合大局。最近，国土资源部公布了2012年全国住房供地计划，它从一个侧面说明中央政府维护房地产市场健康发展的良苦用心。国土部要求：今年住房用地供应计划总量原则上不应低于过去5年年均实际供应量，其中保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于总量的70%。该计划值得注意的有两点，一是土地供应总量不低于房地产市场最繁荣的前五年之平均数；二是将保障房与中小户型住房的土地供应量“并列”，而不分列，这其中明显地含有不将保障房建设数量作为硬指标的“含义”。

无论是限购限贷，还是保障房、房产税，政府的用心就是希望解决“少数人拥有多套住宅，多数人却买不起好房子”的问题。但实践证明，靠政府调控，解决不了这个问题。要使更多的人买得起好房子，所有人都有地方住，必须坚持市场化改革思路，必须提高生产率，增加劳动者收入。不能在房地产领域搞均贫富，更不能搞“打土豪，分房子”。房子是商品，可以有贵贱之分，大小之分，距离城市中心远近之分，但决不能设计出这样的制度：很多人情愿当一辈子房奴都买不起房，却看着少数人不劳而获地分到“保障房”。正如总理所说：为了保证公平，需要政府调控。但调控的目的决不是让不劳而获者占便宜，而是纠正完全市场化可能引起的不公平。公平最终要体现在由于劳动能力差异所导致的收入差距上：能力强的收入高，房子住的好，劳动能力弱的，可以住的小一点，远一点，慢慢调换，逐步改善，这才是真正的公平。

房地产市场是关联度最高的市场，房地产投资目前还很难被其他领域的投资所取代。要保证中国经济不出现硬着陆风险，必须保证房地产市场不出现硬着陆。遗憾的是，上述观点只是少数派，因此未来房价还会下跌，而且很可能急跌一把。而只有这一跌，才能使各方面重视房地产商跑路现象，重视房地产行业硬着陆可能拖累宏观经济硬着陆的危险性，才能促使中央政府适时地微调两限政策。而只有微调，才能避免房地产市场硬着陆。

会想一个月前，市场还在辩论股市政策会不会转暖，政府会不会救市，现在已经得到证明。今天很多人还在辩论房地产政策会不会转暖，会不会有房地产政策的预调微调，预计很快将得到证明。