绿城中国去年底销售额激增 高端住宅降价换红包？

每经编辑 每经记者 杨羚强 发自上海    

每经记者 杨羚强 发自上海

“很多人都认为我们过不了2011年。可现在怎么样？”绿城中国（03900，HK）首席财务官兼董秘冯征昨日在接受 《每日经济新闻》记者采访时如是感叹。在经历了近一年的销售低迷之后，绿城终于在2011年年底迎来了反弹，合约销售额预计超过50亿元，接近去年最高月销售额。

在年末迎来成交反弹的，并不只有绿城中国。今年1月1日制作并发布 《2011年度中国房地产企业销售排行榜TOP50》的克而瑞研究中心总经理陈啸天介绍说，金地（600838，SH）和华润置地（01109，HK）两家同样走高端路线的开发商，在年底也实现了业绩的飘红。

上海高端住宅市场同样出现了成交的放量。中房信分析师薛建雄表示，尚海湾、星河湾等成交量均出现大幅上升，其中尚海湾的成交量创近一年月成交量新高。不过，分析人士指出，这一轮的豪宅成交应该和开发商价格让步有关，1月份高端住宅市场能否延续去年12月的成交反弹势头仍然是个未知数。

销售额或为全年最高纪录

根据知情人士透露，绿城在去年12月份的月销售额超过50亿元，是去年下半年以来销售额最高的月份。

公司简讯显示，绿城上一次单月销售额超过50亿元是在去年1月份（52亿元），此后，绿城中国的月销售额一路下滑，再未上过50亿元。

因资金受压，绿城甚至一度为诸如破产、被整体收购等负面谣言所困扰，甚至连一些业内的资深分析师也担心，绿城能否走出困境。

去年12月30日，董事长宋卫平甚至在《绿城集团报年会特刊》中“反省”，认为“管理层对宏观调控的复杂性和调控‘烈’度缺乏预判，导致公司在面对房地产业严厉调控时十分被动……遗憾的是我们没有预料到，调控的影响是如此深远。”

同时，宋卫平也已经明确今年绿城的变化，“购地开发、商品房开发、中高端等词汇，会在我们的话题中淡化许多，我们谈得更多的，将是轻资产、代建、保障房、服务产品的创新升级、多元化。”

不过，绿城的销售终见起色。2011年11月，绿城的去化率终于环比有所上升，上升幅度约36%；10月去化率上升幅度更有望超过60%。销售额的大幅增长，显然有助于缓解绿城的财务压力。

根据绿城中国2011年半年报，绿城中国扣除预售订金，需要偿还的一年期负债为375亿元，扣除有望延期的到期银行贷款，剩余的负债为240亿元。绿城去年7月至11月的销售额为104亿元。绿城向SOHO中国此前出售外滩地王项目的权益，又可以获取10.4亿元的销售额。如果去年12月，再取得50亿元以上的销售额，对缓解绿城的财务压力来说，无疑会是重大利好。

销售额的迅速反弹，显然让一度遭遇压力的绿城中国方面松了一口气。冯征在接受《每日经济新闻》记者采访时从容表示，在他看来，绿城的财务情况一直很好，没有什么问题。

高端住宅成交绝地反弹

事实上，记者注意到，绿城中国在上海和广州的项目并没有大面积进入到两地的销售额前十名，那么其去年12月份大幅反弹的销售额又从何而来？

业内分析人士告诉记者，绿城去年12月份的成交反弹，与整个高端市场最后冲刺发力有关。陈啸天说，据他监测，除了绿城之外，华润、金地等高端物业开发商也有非常不错的表现，业绩出现大幅上升。薛建雄也表示，以尚海湾和星河湾为代表的高端住宅项目在去年12月份有一波成交行情，这些项目的成交情况都远远好于去年其他时间段。

据克而瑞研究中心统计 （尚未得到各开发商证实），高端住宅开发商去年12月份的销售额，的确要好于11月以及年度平均水平。以世茂房地产为例，11月份的销售额是17亿元，去年前11月的平均月销售额也不过20多亿元，但12月一个月就卖了35亿元。合景泰富去年前11个月一共卖了109亿元，而12月份就卖了25亿元，占到此前11个月份销售额的25%。

张宏伟甚至透露，就连单价在10万元/平方米以上的上海超高端住宅，在去年年尾也有很不错的业绩表现，成交量不仅远远超过去年其他月份，甚至和2009年同期持平。

不过，上述成交量的猛增，是否代表着高端住宅市场的回暖，仍然是个未知数。薛建雄说，上海去年12月份高端楼盘成交所以能放量，更多原因是包括星河湾在内的豪宅降价销售的结果。银亿集团销售总监王士章更干脆地表示，高端住宅市场的成交放量，有可能是开发商价格让步的结果。因为高端住宅的价格谈判是个很长的过程，不排除一些开发商为年底冲业绩，而作出较多的价格让步，进而带动高端住宅项目的成交上升。

到了今年1月份，在开发商的业绩压力消失之后，上述推动高端住宅项目成交反弹的因素，是否还能继续存在，显然是个疑问。薛建雄等分析师表示，由于一二月份本就是传统的销售淡季，类似去年12月份的成交反弹，能延续多久，也成为悬念。

在接受记者采访时，冯征表示，对绿城今年1月份的销售额仍难做出估计。