首创置业跌入销售同比下降通道 券商给出来年2.7倍PE

每经编辑 每经记者 叶书利 发自北京    

每经记者 叶书利 发自北京

由于九成以上可售项目位于限购区域，首创置业自8月起步入销售同比下降通道，且目前仍看不到该通道的尽头。

基于对限购令不松动背景下首创置业明年销售业绩的不看好，一份研究报告显示，投资者给予2012年首创置业的预期市盈率仅为2.7倍，仅为行业预期平均市盈率的四成。

连续四月销售同比下降

5日，首创置业发布的公告显示，当天公司董事会会议决定委任刘晓光为公司主席，但首创置业销售的萎靡足以令刘晓光压力重重。

《每日经济新闻》记者根据首创置业销售公告数据汇总后发现，前11月，公司累计实现销售额101.2亿元，较去年同期下降3.2%，仅完成150亿元年度销售目标的近67.5%，今年完成年度销售目标的希望或将落空。

或许更令刘晓光苦恼的是，在地产调控的高压之下，首创置业的市场销售已步入同比下降通道。

首创置业销售公告显示，8月起，公司月度销售额由此前的同比大增急转直下，变成了同比大降，俨然形成了一个公司销售拐点。7月，首创置业当月销售额同比大增115%，然而8月销售额则变成了同比大降43.1%；9月销售额继续同比大降26%；10月公司销售额为12.3亿元，与去年同期时的15亿元相比，同比下降18%。6日首创置业发给《每日经济新闻》记者的电子邮件内容显示，11月实现销售额11.1亿元，与上年同期的16亿元相比，同比下降近31%。

9月底，《每日经济新闻》记者与首创置业相关负责人沟通中得知，公司为了向年度销售目标发起最后的冲刺，发起一场以量冲量的自我拯救行动。

具体来说，首创置业排除了以价换量的方式，而是通过加大可售房源以换取销量。比如第四季度计划在北京、天津、沈阳、佛山、镇江、湖州等地推出约60万平方米可售项目，从而加大可售资源的铺开面，希望借此换取销量。

此外，首创置业还通过收购外部现成可售资源来加大推盘量。10月20日，首创置业公告显示，公司以股权转让方式，以16.03亿元收购阳光新业地产股份有限公司旗下位于山东胶东半岛的四个住宅项目，分别为位于青岛的公园一号项目、杨端口寨项目、香蜜湖项目以及位于烟台的阳光首院，总建筑面积约为75.42万平方米。

然而目前看来，首创置业这场自我拯救行动并未取得预料中的效果，拯救行动实施后的10月与11月，两月销售额继续同比下滑给了这场自我拯救行动当头一棒。

以量冲量策略难以奏效，此举对于地产调控背景下的首创置业更是难上加难，因为首创置业的产品分布九成以上位于限购区。

《每日经济新闻》记者根据首创置业官方网站“项目展示”栏的相关信息统计后发现，目前首创置业在售楼盘分布于北京、天津、沈阳、西安、成都、重庆、无锡、佛山及湖州等9个城市，其中8个城市为限购城市，只有湖州仍为非限购城市。

进一步调查后发现，目前首创置业在9个城市共有22个项目在售，其中21个项目分布于8个限购城市中，占比高达95.5%。在21个被售项目中，又有11个项目处于限购的“重灾区”北京与天津两地。

首创置业前11月区域销售贡献表的数据显示，公司所有入账销售额全部来自限购城市。

《每日经济新闻》记者在与中投联达（北京）投资有限公司董事长杨少锋的沟通中，对方认为，目前的限购城市，决定销售量的不是可售资源，而是限购条件下的“三有人群数”，即有资格买房、有意愿买房与有能力买房的人的数量。

而首创置业在限购区域以量冲量，而非以价换量的自我拯救行动，或许正犯了一个南辕北辙的战略错误。

但首创置业相关人士仍表示，“公司还没有大幅调整价格的计划”。

商业地产扛大任？

有消息称，地方政府需在限购政策到期之后进行延续。这对于深陷限购泥潭的首创置业绝对是个坏消息，也为其2012年的销售前景蒙上了一层阴影。

或许也因认识到目前的产品分布区域受困于限购，《每日经济新闻》记者从首创置业相关人士处获悉，首创置业正考虑在合适时机选择购置土地，重点选择区域为已开拓区域的周边二、三线城市，从而加大产品区域分布，分散风险。

除了开拓一些二、三线城市外，刘晓光还将目光寄望于商业地产。

首创置业的商业地产版图，有其独特的模式，那就是媒体曝光度较高的外来版奥特莱斯模式。

首创置业上半年财报显示，旗下位于北京房山的奥特莱斯产品线北京芭蕾雨·悅都项目住宅部分已于上半年推出市场，并取得了6.2亿元的销售回款，而湖州与佛山两个城市的奥特莱斯综合体项目已动工，并计划于下半年合适时机开盘销售。此外，上半年首创置业在海南万宁拿下了29万平方米的海南万宁新型综合体项目，以作为未来海南奥特莱斯项目用地。

面对外部对于首创置业明年销售前景的质疑声，刘晓光向外透露，除继续开拓住宅项目的销售外，预计从明年开始，公司奥特莱斯芭蕾雨项目每年将产生30亿元的收入，其中包括商业地产的运营收入。但值得注意的是，即使30亿元的商业地产收入可以实现，其在首创置业总营收中的占比仍然不及三成，如今年首创置业年度销售目标为150亿元。此外，首创置业旗下的三个奥特莱斯项目，目前正处于不断烧钱的在建期。另外还有一个待建的海南奥特莱斯项目。

目前首创置业旗下佛山、湖州和北京房山等三个在建的奥特莱斯项目，合计总建筑面积近300万平方米。有业内人士保守估计，其总投资额高达近180亿元，其中自有资金投入估计达50亿~60亿元。换句话，明年三个奥特莱斯项目虽然能自身产生一些现金流，但可能仍不足以支撑其建设过程中沉淀的资金量。

基于首创置业明年业绩的不乐观，资本市场投资者对其的估值也极低。辉立证券发布的一份研究报告内容显示，地产调控背景下，目前内房股行业估值处于低位，2012年行业预期市盈率仅为6.3倍，而首创置业2012年的公司预期市盈率仅为2.7倍，仅为行业预期平均市盈率的四成。