鄂尔多斯楼市紧绷 政府回应“托市说”

每经编辑 每经记者 叶书利 发自鄂尔多斯    

每经记者 叶书利 发自鄂尔多斯

鄂尔多斯楼市现 “紧绷”之相，《每日经济新闻》记者在当地调查发现，目前鄂尔多斯楼市成交全面入冬，加上气候等因素影响，项目停工潮、民工返乡潮已暗流涌动。有专家指出，目前的僵持局面再延续3个月的话，讨债潮将如期而至，此后楼市可能会由“绷”转变为“崩”。

鄂尔多斯楼市危局隐现，政府托市的预期越发强烈，但市场各方对此评论不一。

“绷”态隐现

11月30日，在鄂尔多斯铁牛大酒店门前的机场公交站台上，年约25岁的小芳（化名）拖着大行李包，满脸忧愁地等待着机场大巴的到来，从而尽快离开这个令她爱恨交加的城市。

她原本在一个售楼处当售楼员。在鄂尔多斯，这个职业虽然入门门槛不高，但也曾是“钱”景光明，不料如今楼市速冻，职业前景随之暗淡。

“现在还有谁会买房？一天难见一位咨询客户，一个月难见一套房售出。上班时，我们都闲得实在发慌。”春节临近，带着失望与疲惫，小芳认为与其在此坐吃山空，不如提前回家过年。

“现在上班就像半休假，还不如回家自我放假。”小芳的无奈，正是时下鄂尔多斯楼市的写照。

《每日经济新闻》记者在赛特中央广场、伊泰华府世家、星河湾等楼盘现场踩盘时发现，目前鄂尔多斯楼盘接近“零度”。以当地的星河湾项目为例。一位房产商向记者透露，11月星河湾只售出了一套房源。记者曾就星河湾销售情况赴星河湾售楼处调查，但相关人士以“公关人员不在，不方便接待”为由婉拒采访。因此，该消息未得到星河湾方面的证实。

对于楼市现状，内蒙古天誉房地产开发有限公司集团营销管理部营销总监曾江告诉《每日经济新闻》记者，其主要原因是地产调控的传导效应。

曾江解释说，北、上、广、深的市场成交在年初时便迅速冷却，从传导周期来看，一线城市到鄂尔多斯大致需要半年左右，因此，在8月，鄂尔多斯楼市被一线城市成交僵持传染。同时，银行系统的放贷也有类似的传导性。

如此大起大落，曾江认为“很正常”，“一般来说，一个人买房的目的主要有3种：投机、投资与自住。在一般城市，自住比例可能达到六七成左右，这对市场会起到一个稳定器的作用，避免市场的大起大落。但在时下的鄂尔多斯，买房的目的，近100%的出发点为投机，因此市场向下时，在买涨不买跌的背景下，楼市会迅速从一个极端走向另一个极端，楼市迅速紧绷。”

返乡、停工、讨债？

坐在出租车上，穿梭于鄂尔多斯各大街小巷后会发现，这里到处是楼盘，多数还是未完工的在建房。

而在鄂尔多斯这个“城市大楼盘”内，成交量就是发动机，一旦这台发动机运转不顺畅，就会产生牵一发而动全身的系列后果。实际上，鄂尔多斯楼市成交僵持之下，目前已暗流涌动。

首先是项目停工。在鄂尔多斯的房地产开发资金中，来自民间的占了多数。鄂尔多斯媒体称，目前鄂尔多斯有442家房企。但除了伊泰集团、亿利资源集团、蒙能集团等近一二十家有实业支撑的当地房企，以及绿城、星河湾等几家全国性房企外，近400家本地房企的开发运营资金主要依赖于民间借贷。而高利率下的民间借贷，致使开发商的资金成本相当高昂。

举例说，一个开发商通过民间借贷共筹措资金1亿元。在鄂尔多斯，一般的借贷利率为月息3分，经过多重转贷，一般在真正用钱的终端企业，月息在4分左右，也就是说，该开发商所借贷的1亿元，粗略计算下来，一年的使用成本约4800万元。

对此，一位房产商直言，“确实如此。有的鄂尔多斯开发商拿下地后，在几乎没有证件的情况下便迅速卖房，目的就是加快资金周转。因为资金使用成本太高了，一天一个价呀。”

鄂尔多斯相关政府部门也注意到了这个问题，东胜区统计局于11月14日发布的《东胜区2011年前三季度经济运行情况分析及存在的问题和建议》中，针对当地楼市乱象，该报告便直接指出“不考虑其是否具有经营条件，几乎随便一个人都能注册一家房地产企业，一哄而上，许多人都‘卷’入这场浪潮中，从拿地到项目审批都很快，刚拿到地还没有办理预售许可证等手续就售房”。

有房产商向记者透露，依靠民间借贷的房企要想生存，一般得有两个前提条件：一是快速销售，回笼资金；二，每年房价上涨50%以上。

而自8月后，鄂尔多斯楼市成交迅速僵持，高周转策略无法运转，不少房企马上陷入现金流压力断裂风险中，从而导致不少项目自8月开始便相继停工。虽然有业内人士向《每日经济新闻》记者解释，在鄂尔多斯，楼盘外部的施工期为每年的5月至10月，其余时间因气候原因，无法施工，但一般的室内工作仍可操作，然而记者看到，目前在鄂尔多斯，大量楼盘现场已空无一人，其中不乏因资金压力而陷入停工期的楼盘。

伴随停工的是民工的集体返乡，返乡的主要人群大致分为两类：一类为项目停工后直接催生的民工返乡队伍；另一类为房地产业冷冻后，鄂尔多斯的一些服务业生意大降，相关行业的外地服务人员，因生意难做和当地生活成本高昂，选择了离开鄂尔多斯。

11月29日上午10点左右，记者欲前往一个楼盘踩盘时，随手很容易便拦下了一辆出租车。上车后，司机笑着打趣，“现在打出租车很容易吧。要是在之前，鄂尔多斯的出租车是非常难打到的。”据其介绍，自8月房地产业全面冷冻后，伴随大量外地务工人员返乡，出租车生意下降了近半。“因为本地人基本都有车，打车的主要人群是当地的外地务工人员或到此出差的商务人士。”

虽然没有返乡人数的具体统计数据，但一位房产商透露，单就鄂尔多斯东胜区，目前已先后有数万外地人离开了鄂尔多斯。

知情人士向《每日经济新闻》记者分析说，除了表面上可以看到的返乡潮和停工潮外，可以预测，未来有一个行业将在鄂尔多斯逆势崛起：讨债行业。目前多数民间借贷的放贷方对未来仍抱有幻想。一旦预期悲观化，放贷方就会催债，届时讨债需求会快速增加。

该人士同时预测，由于鄂尔多斯近400家房企的开发运营资本依靠高成本的民间借贷，市场成交再僵持3个月，楼市就可能面临崩盘风险。一旦崩盘，至少300家房企将处于死亡边缘。

托市论犹抱琵琶

不过，这位人士推测，鄂尔多斯政府不会放任楼市继续僵持，会积极设法托市。

《每日经济新闻》记者在与鄂尔多斯当地一些市民的沟通中也发现，他们几乎都认为政府会在合适的时候托市。

近日有报道说，鄂尔多斯东胜区欲百亿救市。对于东胜区的百亿救市以及未来鄂尔多斯可能出台的整体托市猜测，鄂尔多斯市政府相关人士的回答有点“犹抱琵琶半遮面”之感。

开始时，面对《每日经济新闻》记者抛过去的“托市论”，鄂尔多斯市政府相关人士大呼 “这是绝对不可能的，绝对没有的事”，并对此驳斥说，首先，目前中央在调控楼市，作为地方政府，不可能违反中央的地产调控政策；其次，鄂尔多斯楼市是市场化运作的市场，不要将 “地方政府”与“房地产”画上等号。

不过在记者近半个小时的连番追问之后，这位人士的口吻却来了个大转弯，透露“鄂尔多斯政府目前确实在调整楼市，以促进其健康发展”。具体到东胜区的“调整”计划，主要方式可能有三种：首先，政府充当中间人，游说当地银行系统加大向房企的放贷额，以缓解相关房企当前的现金流压力；其次，政府直接出钱回购一些商品房房源，以充作保障房使用；第三，鼓励房地产业的兼并重组，主要是大型房企兼并中小房企，盘活一些已僵持的地产项目。

这位人士特别强调说，“这么做的目的不是对抗中央政府的地产调控，而是拯救这个行业。”

但是对于政府可能的托市行动，市场上的各方却反应不一。

一位房产商认为，此举就是托市。但从积极的角度上讲就是稳市，在目前，鄂尔多斯政府出面稳定市场是对的。

然而在与《每日经济新闻》记者的交流中，当地一位学者则认为，鄂尔多斯政府在去泡沫化的背景下托市，从中长期来看，弊远大于利。