地王频传易主 资本腾挪渐成趋势

　　“越是大的地王越可能出现危机。”这是记者在调查地王项目时听到的业内判断。而从近期消息来看，率先转手出局的，确为地王中的地王。

　　11月2日，上海证大在持有上海外滩国际金融中心项目2年后，宣布对这块著名的“百亿地王”进行转让。根据公告，上海证大置业以95.7亿元的总价，向上海海之门房地产管理有限公司出售上海证大外滩国际金融服务中心置业公司，其中包括注册资本70亿元，及25.7亿元股东贷款。而后者的主要资产为外滩国际金融中心（8-1）地块，即声名赫赫的外滩百亿地王。

　　2010年2月，“外滩金融地块”被上海证大置业以92.2亿元竞得，楼面价达到34148元/平方米。而对于这次拿地，业内质疑从未停止。有数据显示，在拿地后的2010年上半年报中，上海证大持有现金仅为12.55亿元，总资产不过百亿。

　　不过，当时即有消息称，上海证大之所以能够力克新黄浦等多家开发商，其背后是复星国际董事长郭广昌的鼎力支持。当年4月即有消息称，郭广昌已经确定入主“外滩金融地块”，最终，郭广昌的“复星系”将负责项目资本运作，而地块具体操作仍将由证大团队完成。

　　值得注意的是，此次收购地王项目的海之门公司，其四大股东分别为复星国际、上海证大、杭州绿城及上海磐石投资管理有限公司，持股比例分别为50％、35％、10％及5％。“这次交易只是复星与证大一次体系内的内部转让。不属于地王直接易手。不过，上海证大由全资所未有，变为35％的比例持有地王项目，确实是资金压力所致。”一位非常熟悉上海房地产市场的权威人士称。

　　上海证大2010年年报显示，集团当年融资成本高达2.56亿元，当年各项长短期借款总金额为48亿元。2010年和2011年上半年，受地王拖累，上海证大负债率分别高达96%和102%。

　　穆迪分析报告也指出，证大将外滩项目大部分执行风险转移到海之门，并会在扣除应付海之门的85.4亿元后收到约10亿元的净现金收益，但这些收益将主要用于偿还其他银行贷款，其实无法满足上海证大更多运营资金需求。公司现金流状况依然疲弱。

　　另一个大地王转手项目出现在北京，并且也是2010年3月15日上演的北京一天三地王之一。当天，除远洋和中信外，大股东为中国兵器装备集团的世博宏业以17.6亿元拍得海淀蓟门桥地块，实际楼面价格高达30197元/平方米。此后，蓟门桥地王项目一直闲置。到2009年4、5月份，有媒体报道称，中国兵器装备集团公司欲将其持有的40%世博宏业公司股权以2249.89万元的价格公开挂牌出让，但结果未能售出。到2011年8月10日，保利地产发布的公告显示，其通过收购北京世博宏业房地产开发有限公司100%股权的方式，间接获取了上述地块。

　　不过，这一地块今天仍然面临去化难题。以楼面价3万元计，正常情况项目上市后项目销售价格应该在5万元/平方米以上才能赚钱。而根据记者调查，目前其周边楼盘成交价却在3.5万元左右。无论项目怎样腾挪，似乎短期内都无法实现盈利。

　　“从2009年至今，全国各地的地王项目不下数百个，在当时那种激进环境下，房企以面粉高于面包的价格拿地，其实蕴涵巨大风险。当调控进入深水区，未来一定不可避免地还会出现地王转手或烂尾的案例。”中房信资深分析师薛建雄表示。

　　京沪部分地王项目销售情况

　　项目名称 总地价 楼板价 销售价格

　　上海龙湖好望山 15.9亿元 10750元/平方米 公寓1.5万元/平方米 别墅3.4万元/平方米

　　上海新城公馆 9.5亿元 13199元/平方米 公寓2万元/平方米

　　上海绿城玉兰花园 16.6亿元 19036元/平方米 公寓5至6万元/平方米

　　上海仁恒森兰雅苑 26.1亿元 16128元/平方米 公寓4至4.6万元/平方米 别墅4.7至5.4万元/平方米

　　上海九龙仓玺园 12.6亿元 12508元/平方米 公寓4至5万元/平方米

　　上海金地佘山天境 30.4亿元 14498元/平方米 公寓3.1至4.8万元/平方米

　　北京保利东郡 30.4亿元 23506元/平方米 公寓4.7万元/平方米

　　北京中海九号公馆 59.7亿元 17153元/平方米 公寓3.2至3.4万元/平方米 别墅3.1至3.6万/平方米

　　北京远洋天著 48.3亿元 18013元/平方米 别墅2.2万元/平方米