越秀地产30亿豪赌大学城 两年仅卖出2.55亿

每经记者  徐学成  发自广州

    越秀地产广州大学城项目  “星汇文华”，借着“金九银十”的东风高调入市，不料开盘40天仅售出全部货量的两成左右，让人大跌眼镜。

    从2009年开始，越秀地产扩张的触角就伸向广州番禺大学城片区，该片区也被看作是继广州二沙岛之后的又一个未来的豪宅区。《每日经济新闻》记者粗略统计，仅2009年，越秀地产就豪掷近30亿元布局大学城，越秀地产也因此被称为“番禺地主”。

    但越秀地产上述30亿元投入直到今年才开始获得回报，9月开盘销售的星汇文华仅销售2.55亿元。这显然也是目前楼市的真实写照。

开盘40天仅售两成

    “目前报价分两种，带装修的是23000元/平方米，毛坯是20000元/平方米。”日前，《每日经济新闻》记者以买家身份向星汇文华销售人员咨询相关情况时，对方给出这样的答复。

    9月30日，正值国庆节前夕，越秀地产位于广州大学城的首个高端住宅项目——星汇文华选择在这个时候开盘。根据官方统计，今年9月份，广州市番禺区新建商品住宅的网签均价为15067元/平方米。显然，星汇文华的报价十分符合奢极至雅的文化豪宅社区定位，定价高出了全区均价5000元/平方米以上，而网易房产统计  （截至11月8日）的番禺区在售楼盘当中，报价超过20000元/平方米的仅有两个，星汇文华就是其中之一。

    以记者了解到的情况来看，在该项目入市之前，越秀地产可谓“用心良苦”，竭力包装其奢华、豪宅的概念，但开盘一月有余，销售却不尽如人意。网易房产数据显示，截至11月8日，星汇文华累计售出126套，存量则为443套，这就意味虽然抓住了“黄金周”的销售良机，但40天的时间里该项目只售出了22%。

    越秀地产10月业绩报告显示，10月份，被其视为“重点项目”的星汇文华取得2.55亿元的销售额。中投顾问地产行业一位不愿具名的研究员认为，销售不景气一方面由于楼市调控政策的深入让大部分购房者开始观望；另一方面，越秀地产的大学城高端住宅的市场定位并不突出，阻力相对较大。

曾30亿豪购9块地

    越秀地产2009年年报数据显示，2009年7月16日，越秀地产以6.26亿元的总价竞得位于广州大学城两块地，其中，7296元/平方米的楼面地价成就了当时新的番禺地王。

    这仅仅是一个开始。2009年9月份和12月份，越秀地产两次分别以4.27亿元和19.15亿元的总价共购得7地块。至此，越秀地产在大学城以近30亿元的大手笔购得9块地，合建筑面积约352300平方米，仅这一区域新增的建筑面积就占到其全年新增量的1/4。

    就在2009年，越秀地产全年营业收入为53亿港元，按当时汇率计算，约合人民币47亿元，这意味着，这一年越秀地产仅在广州大学城拿地的投入就超过了其当年营业收入的60%。

    越秀地产的动作堪称  “疯狂”，据统计，仅就越秀地产一家，就通过拿地使  “番禺地王”的价码屡创新高，楼面地价从7671元/平方米飙升至9503元/平方米。

    按照越秀地产的预想，被定位为广州“绿心”的大学城将“以其稀缺的岛居地理形态，低密度的建筑布局，得天独厚的自然生态景致，以及无可比拟的人文资源，成为最有潜力超越二沙岛的新一代豪宅区”。

    根据越秀地产的规划，越秀地产将在大学城打造所谓的“星汇”系列，定位则直接瞄准此前在珠江新城推出的同系列项目，数据显示其最新的报价已达45000元/平方米，带5500元/平方米的豪华装修，是广州名副其实的“豪宅”。

    “有炒作的嫌疑”，高力国际（广州）国际调研及咨询部陈厚桥在接受《每日经济新闻》记者采访时表示。他认为，越秀地产这一举动主要出于三方面的考虑，一是在公司重组后为后续的开发增加土地储备；二是垄断该区域的土地供应，再通过自身项目的操作实现地价和房价的升值，三是大学城具备一定的区位优势，所以才会被越秀地产“相中”。

高端住宅遭受考验

    2010年开始，广州大学城房价开始上涨到15000元/平方米。不过陈厚桥认为，就目前来看，大学城的生活配套还不如市区齐全，加上普通教师对房价的承受能力有限，所以大学城尚未形成成熟的居住氛围。20000元/平方米甚至25000元/平方米的房子难寻购买对象。

    据网易房产统计，大学城板块均价10月份已经高达21595元/平方米。依此来看，无论是开发商还是买家，把大学城看作是极具升值潜力的热点板块并不为过，但大学城能否成为下一个二沙岛或者珠江新城呢？

    在陈厚桥看来，大学城并不具备成为下一个“二沙岛”的条件，无论是二沙岛还是近年兴起的珠江新城，一个共同的特点就在于靠近市区，而远离市区的大学城无法吸引市区的购买力。

    从越秀地产半年报的数据来看，截至今年6月份，该公司约有38%的未开发物业集中在广州，且大部分集中在天河、荔湾、番禺等市中心区域。因此，一旦高端项目销售受阻，越秀地产的销售业绩将面临极大的考验。

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