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业绩大跌再遭“双限”格力地产腹背受敌

2011-11-03 01:46:13

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每经记者  徐学成  发自广州

  短短的3个月时间,格力地产的业绩经历了“过山车”式的转变,从上半年的一路飘红到三季度净利同比大跌近七成,格力地产遭遇了什么?对于偏安珠海的格力地产来说,无论是目前的项目布局还是未来的拓展计划,似乎都走不出这个珠三角二线城市的“牢笼”。

    更为不利的是,突如其来的“双限令”让重点布局珠海中心城区高端项目的格力地产的生存和拓展空间会越来越小。

三季度净利大降七成

    格力地产三季报显示,第三季度公司实现营业收入2.4亿元,同比下降26%,环比下降36%;实现净利润1452万元,同比下降69%。据valuetool平台统计,格力地产三季度毛利率为38%,环比下降11个百分点,其毛利率已连续三个季度持续下滑。

    然而,3个月之前格力地产的业绩还保持快速增长。根据其发布的今年上半年业绩报告,今年1~6月份公司实现营业收入6.47亿元,同比增长18.04%;实现营业利润1.98亿元,同比增长50.36%;实现净利润1.51亿元,同比增加45.39%。

    为什么格力地产遭遇业绩大滑坡?格力地产总经理郑文森在接受《每日经济新闻》记者采访时以“开会”为由,未作出正面回应。据观点地产新媒体的报道称,格力地产对此的解释是  “受结转速度的影响”。

    中投顾问某房地产行业研究员对记者表示,格力地产第三季度经营业绩下跌的关键在于市场因素,呼之欲出的限购令影响了珠海的房地产购买能力,部分消费者持观望态度;另外,格力地产的项目布局没有展开,导致利润增长太依赖珠海,业绩波动较大。

    据记者了解,早在珠海制定今年房价控制目标  (增长幅度控制在11%以内)之前,关于珠海是否限购的讨论就甚嚣尘上。官方数据显示,今年以来,珠海楼市的成交量就一直处于负增长状态,直到9月份才有所好转。

    格力地产同样难逃销售下滑,公开资料显示,其在售的两大楼盘上半年取得的销售金额较去年同期下降约27%。

高价项目扎堆市中心

    《每日经济新闻》记者了解到,目前格力地产在售及即将发售的三大项目均位于珠海市中心的香洲区。搜房网数据显示,其中在售项目的售价分别是15000元/平方米和18000元/平方米,接近或超过该区域均价。

    格力地产似乎更偏爱于在市中心拿地,以即将入市发售的位于珠海市香洲区唐家湾片区的格力海岸为例:2009年12月3日,刚刚上市的格力地产以66亿元的总价击败众多对手,竞得位于珠海市唐家湾填海区一宗地块,这块地后来即用来开发上述项目。

    格力地产以楼面地价高达7400元/平方米的代价获封当时的“珠海地王”,这一举动让业界难以看懂。根据格力地产的相关公告,格力海岸一期的总投资为74.94亿元,总建筑面积约47.6万平方米,依此计算,其平均成本约为15743.6元/平方米,意味着该项目售价只有达到16000元/平方米,才能基本“保本”。

    但现实是,该片区虽然主打“海景”概念,但与珠海拱北片区的区域、交通优势相比,还处于相对弱势。到目前为止,拱北片区的大多数海景项目售价也仅在16000元/平方米左右。

格力或被迫亏本卖房

    对于重点布局珠海市场的格力地产来说,“运气”显然不是很好。11月1日,珠海市住建局官网的一份名为  《关于深入开展房地产市场调控工作的通知》(以下简称《通知》)的文件似一记“重炮”,将炮口对准了珠海房地产市场。

    根据珠海市住建局相关人士的解释,目前珠海实行限购的范围是指除了横琴新区和高新区以外的珠海香洲区行政区域,根据珠海市香洲区的行政区划,横琴新区和高新区分别是指唐家镇和横琴镇。这样一来,位于唐家镇的格力海岸项目便不在限购范围之内。

    但这并不代表该项目能逃脱限价的约束,根据《通知》规定,自2011年11月1日起,房地产开发企业报备项目的住房平均价格超过珠海市2011年度房价控制目标(11285元/平方米)的,价格主管部门暂停备案,商品房预售管理部门暂停核发商品房预售许可证。

    记者在珠海市住建局官网上并未查询到格力海岸项目的预售许可信息,这就意味着,只要在限价期限内,格力海岸项目的售价不可能高于11285元/平方米,更不可能达到“保本”的16000元/平方米,如此一来,一旦入市,格力海岸项目无异于做“亏本买卖”。

    对此,郑文森在接受记者采访时表示,由于项目还未推向市场,所以限价政策对项目的影响还未可知,但格力地产方面一定会“采取积极的应对措施”。

    由于地产项目均集中在珠海一个城市,格力地产抗风险能力一直被业内所诟病。中投顾问相关分析指出,由于珠海房地产市场缺乏长期的发展潜力,所以格力地产的中长期经营潜力较小。

    地产专家韩世同则认为,房地产开发的地域性很强,并不是每个开发商都能轻易地拓展到全国,对于格力来说,先在其“大本营”珠海站稳脚跟,也不失为一种明智的做法。但这种模式易导致企业的抗风险能力较弱,一旦政策出现波动,企业或许难以招架。

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