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舒圣祥:放松限购令必使楼市调控前功尽弃

2011-10-28 01:21:24

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舒圣祥

    吴晓灵委员此语一出,舆论顿时哗然。确实,限购是一个行政办法,很多经济学家对此颇有微词。但是,限购政策对于当前房价过快上涨的遏制作用有目共睹,不应该抱着固定的偏见作出不公正的评价。

    吴委员认为应该放宽限购政策,允许投资性购房,主要的论据有两个:一是政府对租赁市场不应该大包大揽,要不然就是重回房屋实物分配的一种倒退;二是,限购政策让市场上没有多余的投资房可供出租。其实,这两个论据都是罔顾当前楼市现实的,要么是一个伪问题,要么根本站不住脚。众所周知,基本实现“住有所居”,既是政府部门不可推卸的义务,也是中央政府对国民做出的庄严承诺。这决定了在住房的问题上,政府部门不可以做甩手掌柜。

    具体到租赁市场而言,政府当前参与的不是太多,而是太少。几年前,几乎没有政府部门提供相对廉价的住房供出租。廉租房也好,公租房也好,都才刚刚起步,所谓大包大揽不知从何谈起?就算“十二五”期间的3600万套保障房全部建成并投入使用,最大的受益比例也仅为20%。更多的居住需求,仍然是要通过市场化的购买或租住手段来解决。

    诚然,公租房从建设到分配,必然会遭遇各种棘手难题。这需要社会各界特别是全国人大常委会从制度上予以监督和完善;但是,以实物分房类比,以大包大揽的罪名,高举“倒退”的大棒一棍子打死,显然不是负责任的态度。事实上,公租房与曾经的实物分房,无论是在产权上还是在管理上,都完全不是一码事,不能牵强附会地将两者类比。

    再来看限购政策与租赁市场的关系。在增量的意义上,限购当然会缩小租赁房源的市场供给,但这并不是绝对的,因为大多数限购对本地户籍都是“限二禁三”,依然还有多余的房源可用于出租。这与吴委员所称“应抑制对房屋过度投机,而不是抑制投资性购房”并不矛盾。更重要的是,在存量的意义上,前期我们积累了太多的空置房,26日就有报道称,北京市商品房库存已经达到11.75万套,全国的库存肯定不是小数目。限购政策使得二手房交易萎缩,反而有利于这些存量空置房更多投入到租赁市场。

    吴委员提出“用增值收益税收递减的方式限制过度炒作房屋”,这个建议很好,问题是有没有可操作性。一来,二手房交易的阴阳合同可能使增值收益税设计落空;二来,这需要有一个全国联网的个人住房信息系统作为基础,而这个系统目前尚推进艰难。

    毋庸讳言,作为行政手段的限购政策有一天会退出,但是时间显然不是现在。而应该等到全国个人住房信息系统建设完成、保障房建设计划全部落实到位的那一天。否则,调控刚见成效就放宽限购,必然使得所有调控努力都前功尽弃。

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