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冯海宁:面对房价下降 我们做好准备了吗?

2011-10-25 01:28:02

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冯海宁

    显然,降价风波让楼市调控陷入尴尬境地,不降价公众不满意,如果降价则部分前期买房的业主不满意。同时,很多开发商也陷入两难,降价有麻烦,不降价也有麻烦。

    尽管业主们“包围”售楼处不是一种理性行为——只想享受房价上涨收益,不想承担房价下跌风险,缺乏契约精神,但我们要看到,这不完全是业主们的错。一方面是由于政府没有尽到稳定房价的责任,房价大起大落造成降价风波;另一方面,某些开发商在销售过程中不负责任,私下承诺或保证房价不跌。

    如何权衡房价下降的利与弊,准确地说,如何消除房价下降的副作用,对监管部门而言是一种考验。

    在笔者看来,面对楼市降价,购房人需要理性看待房价涨跌,承担房价下跌风险,因为房价没有只涨不跌的道理;政府这个“守夜人”不仅不能简单粗暴去制止业主抗议,还要引导业主理性维权,调解矛盾;而开发商则不能避而不见,而是要与业主代表积极协商以寻求解决办法。

    在如何平息降价风波这个问题上,笔者以为,司法是最有效的手段,也是最终化解矛盾的路径。如果业主有开发商承诺房子保值增值的相关证据,或有房屋质量问题方面的证据,司法机构理应支持业主维权。如果业主没有相关证据,则要按照合同约定来调解纠纷。现在的问题是,各级司法机关在处理此类案件时能否公平公正。

    在退房风波高发的2009年,1至6月由于全国法院受理房产纠纷案同比上升10.58%,有关司法机关发布了《做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》,对于买受人请求解除商品房合同纠纷案件,要求严格依法审查,对不符合解除条件的不能解除。这个指导意见曾经遭遇很多人质疑,认为目的是减少退房,偏袒开发商。

    众所周知,房地产的腐败链条比较长,不仅渗透到国土、规划、交通、金融等多个政府部门,而且也不排除渗透到司法机关。如此,一些司法机关在审理这类案件时是否坚持公正底线值得关注。据报道,天津市检察院原检察长李宝金落马就与天津房地产商人王小毛有关。

    据《每日经济新闻》近日报道,新一轮的退房潮在上海、南京、杭州等长三角城市大规模爆发,仅10月8日至18日的10天,杭州就有20起退房。面对即将到来的楼市降价潮、退房潮,司法机关显然要早做公正审理退房纠纷的准备,因为只有公平审理才能避免退房潮不断蔓延。

    值得注意的是,房价一旦全面下行,不仅仅是爆发退房潮这么简单,同时还会伴有退地潮、停建潮、断供潮等。更重要的是,可能会引发金融市场系统性风险爆发。虽然银监会主席刘明康上周公开表示,即使房价下跌四成,银行业也能够承受。但是,与房地产相关的行业多达60多个,这些行业受到冲击引发的风险,银行业能承受吗?

    可以说,这潮那潮都是楼市调控必须承受的代价。对此,不但司法机关要有心理准备,政府相关部门、银行、开发商等也要有相关准备,要有相应的预警机制和矛盾化解机制,购房者也得有心理准备,特别是那些投资者,他们得为自己的投资行为负责。

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