黑石买卖上海商铺3年赚60% 税费或仅为普通炒房者的1/6

每经记者  杨羚强  发自上海

    对于普通投资者来说，如果买卖一套商铺可以赢得60%的投资收益，那么，其中有50%~60%要拿来缴纳各种税费。

    而上周宣布以14.6亿元出售上海Channel1购物中心95%股权的全球最大私募股权公司——黑石集团，所需支付的税费可能不超过总收益的10%。

    之所以出现两种迥异的局面，原因在于黑石出售的是拥有Channel1购物中心100%权益的国外母公司股权，而个人买卖的则是商铺的产权。

    复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为，上述避税的方法很有可能会影响到楼市调控的效果。

    而对于可能需要支付的税费，黑石方面三缄其口。《每日经济新闻》记者向该公司先后发出多个采访传真，但该公司在北京的办公室未就出售长寿路155号可能需要支付的税费，向本报记者作出回应。

税费或为股权买卖差价的10%

    9月21日，香港新世界百货（00825，HK）公告称，以14.6亿元收购了黑石集团在上海投资的普陀区长寿路155号名为Channel1调频壹商场。

    而根据长寿路155号最早主人——卓越金融（00727,HK）2008年10月份的公告，黑石买入该项物业时的代价仅为9.5亿元。黑石购入该项物业，最终的卖出价是收购价的1.6倍以上。

    然而，上述黑石买卖物业的投资收益，需要支付的税费可能比普通个人投资者少得多。

    根据新世界百货的公告，黑石是通过转让持有长寿路155号100%股权的德高有限公司的95%股权来实现上述转让的。上述德高公司是一家在太平洋群岛的小国萨摩亚登记的境外公司。

    按照上海市税务局咨询热线“12366”工作人员的说法，发生在境外的股权交易，买卖双方并不需要向上海的税务部门缴纳相关税费。

    DTZ戴德梁行投资部董事卢强则认为，按照国税总局895号文件，境外股权交易的税费应是股权买卖差价的10%，但国家并没对卖方强制收税。上述税收的实现，更多取决于卖方的自觉自愿。

    而中原地产商铺经理黄超亮介绍，卖出商铺的普通投资者，如果卖出价格达到买入价格的1.6倍，则需要缴纳的各项税费是商铺买卖价差的50%~60%。

避税或让楼市调控效果打折

    此前，《每日经济新闻》记者就曾报道过方兴地产通过股权转让方式售出上海港客运中心1号楼，规避了土地增值税的支出。使得公司在毛利激增64%的情况下，包括土地增值税在内的所得税支出却下滑了4%。

    多家国际地产机构的报告显示，上海每年发生的大宗物业买卖，交易双方主要是以股权的方式完成交易。被限购的外资，一定程度上更倾向以股权方式完成交易。比如，摩根士丹利自2006年开始收购在上海的多个物业，大部分都是采用股权收购方式。而其退出方式则以股权转让为主。

    显然，上述转让方式让炒房的机构投资者获取了比普通个人投资者、开发商更多的利润。以方兴地产为例，如果以产权转让的方式售出上海港客运中心1号楼，所需承担的税费接近人民币4亿元，而以股权转让方式，上述税费要少得多。

    仲量联行投资部总监李凌表示，如果开发商有办法以股权方式整体转让房地产项目，他们一定会选择股权转让，而不是散卖房屋。

    然而，这样可能使国家通过一系列税收来抑制“炒房”的愿望落空。

    尹伯成表示，股权转让避税的方式，如果由个案转变为普遍，可能会引发炒楼者大规模避税，成为楼市调控的一大漏洞。因此，有必要针对上述现象，在税收制度上作出相关安排，使某些规避楼市调控的行为落空。

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