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邓聿文:降价,是房企的一条出路

2011-09-23 01:03:24

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邓聿文

    房地产市场的调控,本质上就是一个比耐心的过程。也就是,在消费者和房企之间,看谁能够熬到最后,谁到最后关头还能挺住,他就是胜利者。这样来看,决定一家房企能不能挺到最后的因素,就看它的资金链。具体来说,是现金流充不充足。

    一般来说,房企的融资渠道包括预售款、银行贷款、上市、民间借贷、海外发债、信托融资、建立私募房地产基金等。前几项是传统的融资渠道,在正常年份也是房企的主要资金来源,如预售款一般占到房地产开发资金来源的比重达四成。此外,银行贷款、上市等也是房企重要的资金来源,尤其是上市,还可通过增发、配股等形式进一步融资,而且成本低廉。后几项则是非正常年份房企融资的渠道,因而成本也相对较高。

    本轮房地产调控,几乎封死了流向房地产市场的资金渠道。银行贷款不用讲,限贷和利率调整,致使贷款成本大增;房企通过IPO或借壳上市的渠道也已被堵死,上市后的增发、配股和发债都已经被叫停;预售款的口子虽然还在开着,但随着限购的长期化和扩大化,房子买卖的急剧萎缩事实上等于堵死了预售款这条路,鉴于预售款在房企的营业收入中占比较高,一旦成交量长期上不去,对房企现金流的打击将是致命的。因此,房企似乎只有后几条路可走。但在目前资金饥渴的时候,民间借贷的利率实在太高,除非迫不得已,房企不会淌此浑水,剩下的也就只有海外发债、信托融资或者参与私募房地产基金了。然而现在看来,这几条路也正在被堵。例如,日前有传闻称,信托融资较频繁的绿城中国,近日被中国银监会清查,银监会正罕有地调查房地产信托业务。

    绿城中期报告显示,截至上半年,集团透过信托贷款共筹集33.24亿元,期内涉及信托贷款偿还则达25.04亿元,负债比率上升31.2个百分点,至163.2%,属行业较高的水平。这么高的信托负债水平,显示在调控加码的背景下房企对单一融资渠道的依赖日益严重,随时有可能爆发资金链断裂的危险,因此其被查传言实在不奇怪。

    绿城相对而言还是一家有实力的房企。更多实力不强的中小房企,在这个融资寒冬期,其面临的资金形势之严峻非同一般。今年以来,市场已经曝出几起房企要么因为高借贷其老总玩“失踪”,要么正在建设的楼盘因为无资金而不得不停建的事例。这些情况的出现,是房企资金紧张的一个强烈信号。根据上半年的房企上市公报,124家房产上市公司平均资产负债率为69.73%,比去年同期提高两个多百分点,即使是“招保万金”四大房企,其平均资产负债率也从去年年底的72.37%上升至74.4%,刷新近10年来高点,表明调控正对房企资金形成越来越大的影响。

    当然,房企的资金压力不等于其倒闭潮马上就要到来。首先,因为房地产行业本是一个资金密集性行业,即使在正常年份,其负债比率比起其他行业来也要高;其次,房企的高负债有一部分是“虚”的,是由计算方式造成的,如对预售款,在房子没卖出前表现为负债,一旦卖出则变成企业的收入,扣除这部分,房企的负债率将会在现有基础上大大降低,此外,对土地的预付款,也是分年给政府的,这也会减轻企业的还款压力;第三,由于前几年的房地产市场景气,企业通过卖房回笼的的资金储备比较充足。这也就是房企虽然负债率很高,但还能扛住不降价的原因所在。

    其实,衡量房企资金紧张状况的一个更贴切指标是现金流,只要现金流不出现问题,再高的负债率都不怕。从现金流来看,虽然多数房企也都显示出不妙的一面,遭遇到了负的现金流,可如万科这样大的房企,至少上半年现金流还很充足。考虑到这些情况,假如限购进一步深入,房地产市场的交投进一步清淡,不排除一些或者多数中小房企会陷入资金链断裂的危机,从而最终倒闭,但少数大的房地产企业,尤其是具有雄厚资金背景的央企房企,是不可能出现资金链问题的,更不用讲倒闭。

    退一步,极端点说,假如因为某种原因,个别大房地产公司倒闭,又会给市场和中国经济带来什么?我的看法是,不必忧虑。原因在于,中国的房地产市场集中度很低。从今年上半年的情况看,全国前十大房企销售金额在全国占比仅为13.5%,“龙头”房企万科占市场总额的比例也不到6%,与美国前十大房企占据全国27%的市场份额,我国房地产的行业集中度还很低。因此,即使个别大房企出现问题,也不会对市场造成明显的影响。当然,这里存在这样一种可能,如果某家大房企出现问题,表明房地产市场进一步恶化,即使没出现全行业倒闭潮,也离这一步不会太远。而鉴于房地产的产业关联度之高和产业延伸之广,一旦出现此种情形,对中国经济无疑会是一个沉重打击。

    坦率而言,这种情形真的出现,中国经济可能确实要经历几年的阵痛,但长期来看,会消化这种影响从而使经济更加健康。因为中国经济只有摆脱房地产的  “挟持”,才能真正得以转变发展方式,推进产业结构升级。

    当然,对我们来说,最好是不要出现这种情况,即使出现,也使这个必要的代价成本尽量少点。如此,就只有降价一条道可行,但这关乎房企、政府和消费者的三方博弈。从目前各方面的信息看,房企最后被迫选择降价的可能性越来越高。

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