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借道股权转让避土地增值税?方兴地产一项目“避税”或近4亿

2011-09-20 01:23:39

记者根据方兴地产上半年业绩公告估算的结果,方兴地产上述会计处理,可以使企业节税近4亿元人民币。方兴地产上述通过股权方式转让商业地产节税的做法,极有可能被其他房地产商仿效。

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每经记者  杨羚强  发自上海

 

    央企中化集团旗下企业方兴地产(00817,HK)日前发布的2011年中报显示,在上半年税前所有者溢利较去年同期增长64%的大背景下,所得税费用却下滑了4%。奥秘在于方兴地产将一笔11.37亿港元的收入,作为投资收益列入“其他收入和收益”一栏,方兴地产因此可以大幅节税。

    《每日经济新闻》记者根据方兴地产上半年业绩公告估算的结果,方兴地产上述会计处理,可以使企业节税近4亿元人民币。方兴地产上述通过股权方式转让商业地产节税的做法,极有可能被其他房地产商仿效。

    上海新闵律师事务所合伙人刘福元说,上述方式很可能成为房地产商开发商业地产时采用的主要节税方法。

收入猛增税收开支减少

 

    今年6月,方兴地产发布公告称,全资附属公司上海晨拓投资与宝钢资源签订协议,同意以9.33亿元人民币向宝钢资源出售全部股份,并由宝钢资源代为清偿方兴地产全资子公司北京凯晨置业全部债务,约人民币6.09亿元。而上海晨拓所拥有的物业是上海港国际客运中心商业配套项目1号楼(以下简称上海港客运中心1号楼)。

    8月22日,方兴地产的主席罗东江在中期业绩报告主席致辞部分,提及上半年主要开发业绩之一就是成功签约售出位于上海北外滩核心区域的特色滨水项目——上海港客运中心1号楼。

    方兴地产中期业绩报告显示,售出的上海港国际客运中心1号楼,签约金额18.3亿元港币,所取得的投资收益高达11.37亿港元。但该项目并未计入今年上半年的物业销售收入。对此,方兴地产未作回应。

    方兴地产中报数据显示,方兴地产的物业销售收入要比去年同期下滑100%,仅为港币670万元。(报告原文如此)。所得税费用由此下滑,由去年同期的6.37亿元,下滑至6.12亿元,下滑幅度达到4%,原因是“上半年物业销售收入减少导致土地增值税的减少”。

    刘福元说,如果开发商选择直接出售物业房地产,需要按30%~60%的税率清算土地增值税,而以股权出让方式转移拥有房屋产权的房地产公司股权,需要支付的仅仅是可抵扣的企业所得税。

    在某央企任财务经理的一位中级会计师说,由于企业所得税的计税时间横跨一个会计年度。在这一会计年度中,企业的任何亏损和费用,均可抵扣上述股权出让收益,所以实际计征税的应税税额,有可能比方兴地产出让股权的所得税少。

避税金额或约4亿元

 

    那么,方兴地产通过股权转让的方式出售上海港客运中心1号楼,可以规避多少土地增值税呢?《每日经济新闻》记者按照方兴地产公布的转让收益,以及购买者的投资总价,计算项目大概的土地增值税。

    按照方兴地产中期业绩报告,上海港客运中心1号楼的签约金额18.3亿元港币,投资收益是11.37亿港元,收益相当于成本6.93亿元的1.6倍。按照中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则财法字[1995]第6号公布的土地增值税速算公式,计算公式为  (土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%),该项目的土地增值税至少4.6455亿元港币,按照人民币对港币1:0.83计,约3.86亿元人民币。

    不过,上述税费只是记者按照土地增值税征税条例颁布的公式计算的结果。截至记者发稿,方兴地产方面未公布上述以股权方式转让写字楼,究竟能为企业节省多少土地增值税。至于通过规避土地增值税提高收益的做法,公司也未作出解释。

    方兴地产上述通过股权方式转让商业地产节税的做法,极有可能被其他房地产商仿效。刘福元说,上述方式很可能成为房地产商开发商业地产时采用的主要节税方法。

    根据土地增值税的有关条例,土地增值税的作用是为了调节土地增值收益,减少囤地捂盘的行为。而在开发商大规模以股权转让方式出售房地产的大背景下,土地增值税设计的初衷是否还能成功实现,被打上了一个大大的问号。

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