沪8月新房二手房成交量齐降近两成

　　每经网9月2日电 每经记者 杨羚强

　　永庆房屋研展部统计显示，8月上海市一手住宅成交量价继续下跌，成交量环比7月下跌26.1%。一手住宅成交均价2.1816万元/平方米，成交均价环比下跌1.1%。2011年以来，上海各月的一手住宅成交均价变动不大，多在2.1万元~2.2万元区间小幅度变动。连续不断的调控，确实令上海一手住宅市场均价在今年前8个月保持了稳定。

　　无独有偶的是，据上海中原二手房成交数据显示，2011年8月上海中原全市二手房成交套数较7月份环比减少16.6%；成交均价22445元/平方米，环比下滑2.66%，较上月跌幅有所放缓。从成交结构看，总价在100万以下、100-200万、200-300万、300-500万、500-800万、800万以上二手房成交套数占比分别为20.07%、49.25%、17.58%、9.95%、2.16、1%，其中总价在100万以下的物业成交比例较上月减少6.49个百分点；而100-200万、200-300万的物业占比增加4.03、3.19个百分点；300-500万、500-800万及800万以上的物业本月交易也有下滑，比重微幅缩小0.11-0.56个百分点。由此可以看出，交易普遍遇冷的同时，改善型需求主导市场，中端房源颇受追捧，高端需求保持稳定，而刚性低端需求明显下滑。

　　继今年2月受限购政策出台影响，上海一手住宅成交出现暴跌后，此番成交量暴跌是今年来第二次大幅下跌。尽管7、8月份是住宅市场传统淡季，但超过20%的月度环比成交量跌幅，仍然让人始料未及。

　　而历史同期数据也显示，8月的成交量跌幅较为罕见。2010年，由于楼市节奏被“4·15”新政的颁布打乱，8月恰好处于5月成交量暴跌伊始的市场消化和恢复期，因此成交量相比7月大幅反弹65.5%。除此之外，2009年8月环比7月下跌17.6%；2008年8月环比7月下跌2.6%，2007年8月环比7月下降5.8%。从跌幅看，26.1%确实是5年来较大幅度，甚至大于国际金融危机影响下的2008年同期跌幅。

　　上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示，其实自7月份下旬以来，门店来访量就已经明显下滑。8月份一手房打折促销频现，购房者开始摇摆不定、房价下滑预期增强，成为一二手住宅成交都不旺的直接因素。同时，补税规避限购的通道被封堵，少部分未纳税客群被拦截，特别是一些个体经营者。8月份二手房市场来客和成交情况继续冷清。中端物业逆市走稳、占比上扬，暗示着改善型需求仍在主导市场。其犹豫不定的情绪也意味着短期内这一观望格局仍难改变。9月~10月，开发企业虽有比较密集的推盘计划，但价格方面的让步大部会维持在5-10%的一个相对谨慎的尺度，对二手房东的心理冲击仍然比较微弱。在购房者面前，房价的拦阻大坝难有松动的话，成交量很难有切实的起色。鉴于前两个月客户积累薄弱，预计成交低落的整体行情在1-2个月的时间内会有很大可能延续。

　　上海永庆房屋总经理陈史翎认为，若就此判断市场拐点出现，还为时过早，8月新增供应面积67.6万平方米，环比7月也锐减21.3%。成交量下降的最重要原因仍然是市场供应的严重萎缩。按照面积计算，8月上海一手住宅市场的供求比约为1.2：1，供大于求的态势较明显。在市场供应严重萎缩的同时，市场买气仍然以更大的幅度萎缩。

　　陈史翎分析，由于银行贷款政策越收越紧，甚至有银行对首套房贷也实行首付五成、利率上浮1.1倍，今年又面临持续加息的压力，大大削弱了去年下半年以来支撑市场的刚性需求购买力，把首付能力较弱但还贷能力强的需求彻底挡在中等价格住宅市场外。而开发商在此时纷纷减少推盘量，推出的产品又主要是适合刚性需求的中低价位、中小户型产品。因此，热销楼盘基本集中在外环外的中低价项目中，除了当地的购买力，就是购房选择被实际限制的刚性需求。这一点从各环线均价上也有所表现，除了继续观望的刚性需求，还有一部分刚性需求被外环内楼盘总价和银行门槛一起挤到外环外，在供应和需求都相对旺盛的外郊环和郊环外，成交均价分别上涨5.4%和3.7%，外环内的三个区域则全部下。