零售商家转入“地下” 模式仍存挑战

　　每经记者 韩祯 发自广州

　　随着上月初《广州市新城市中轴线北段重要景观节点控制性规划》（以下简称《规划》）的出台，广州景点用地将增加地下商业功能。

　　第一太平戴维斯数据显示，今年下半年，广州将有110万平方米左右的优质购物中心入市。巨大的市场供应体量将给零售商业市场租金带来下调压力，预期空置率将呈上升趋势。广州商业地产面临地上、地下的纵向竞争，以及项目之间的横向竞争，这其中，地下商业或面临更大的挑战。

　　地下商业高歌猛进

　　上述《规划》显示，广场新电视塔广场和宏城广场均将在地下建设高档商业；东方宝泰与中信广场之间也正规划打造一个总面积16万平方米的地下商场。

　　此外，8万平方米的“花城汇”一区预计9月28日开业；而前日（8月31日），时尚天河商业广场方面宣布占地5万平方米的时尚天河广场于12月2日开业。

　　至此，广州规模最大的地下商业圈正式出炉。从广州塔到花城汇，穿过黄埔大道衔接宏城广场，东面天河体育中心坐拥地下时尚天河商业广场，再向北与规划中的地下商场和东方宝泰相联通，这一条“潜伏”在广州天河的地下商圈规模接近90万平方米。

　　虽然一众商家纷纷投身地下商业，但就目前广州地下商业发展的状况来看，地下商业还尚不成熟。

　　在东山口到广东省人大的3000平方米地下商场、2000年开发定位为世界各国风情美食的康王商业城，最终关门大吉；江南西地下商场“江南新地”首批租户也陆续撤场，目前广州仅有流行前线、天河又一城、景点商业街的发展相对顺利。

　　第一商业网总裁黄华军告诉《每日经济新闻》记者，广州的商业过度集中于中心城区，城市化的进程和经济发展极不均衡。他表示，无论是地上商业还是地下商业，最重要的是客流，而广州的地铁网络仍过于稀疏，再加上地铁的通道狭窄，地下商场缺乏展示空间，消费者感到空间压抑不愿意消费。

　　中投顾问高级研究员高博轩告诉记者，即使是目前我国发展比较成功的地下商场的案例，大部分国内地下商业商场的经营状况并不乐观。

　　地下商业存挑战

　　黄华军表示，地下商场发展到如今是客观必然的事情。广州市区的地上商业基本趋近饱和，再加上市内几乎找不到黄金的商业地段进行开发，发展地下商场将会是广州市未来商业发展的大势。

　　除此之外，政府部门进行城市规划时也有意打造完善的购物商圈。如最近要开业的花城汇，成功运作的时尚天河商业广场等都是有政府部门规划。加上众商家灵敏的商业嗅觉，占尽天时地利人和的地下商业却仍然面临困难。

　　广州地上商场竞争本来就已经很激烈，地下商场的经营自然更加困难。商业运作中招商显得尤为重要，地下商场的招商关键在于了解目标消费群体。

　　高博轩告诉记者，地下商场优良的环境布局，以及充足的人流量是地下商场招商的主要吸引因素，其中客流量以及地上商业繁荣程度是地下商场成功与否的关键因素。

　　黄华军告诉记者，做地下商业有很多路径无法跟地上商业比，比如餐饮、娱乐因为消防管制不能做，大的铺位推不动。

　　黄华军指出，地下商业每平米的投入比地上商业高出2倍，开发商的资本一定要足够雄厚。然而，地下商场中，小档口无品牌却能承受租金，大档口有品牌承受租金的能力却弱，这样的局面十分尴尬。

　　高博轩表示，虽然当前广州的地下商业发展遇到阻力，但是从地下商业开发的理性回归来看，部分地下商场项目的盈利空间非常值得期待，预计广州未来的地下商业以精品开发为主，部分亏损的地下商业将可能需要面临重新市场定位、重新组建立体商业两个问题。