2011-08-25 01:17:09
有人说，中国的房价会不会下降就得看土地价格，因为面包价格不太可能比面粉价格便宜。若据此来判断未来的房价，似乎难以乐观，因为目前一些二三线城市正在疯狂高价出让土地。
据中国指数研究院最新统计数据显示，今年上半年全国130个城市土地出让收入总额为7524亿元，比去年同期少了351亿元，同比下跌了5.5%。土地出让收入排名前十的城市中，同比出现下降的5个城市，全部为一线城市或为比较发达的二线城市，同比降幅最大的是北京——上半年北京土地出让金312亿元，同比下降48.32%。但是，为何130个城市上半年的土地出让金整体降幅仅为5.5%？显然是二三线城市的土地出让金在大增，从而在总体数据中填补了一线城市的跌幅。比如上半年土地出让收入排名第三的昆明市，出让金收入336.85亿元，同比涨幅416.03%。
还有一组数据：1~6月全国130个城市共成交土地9511宗，成交土地面积43759万平方米，成交面积同比增加24%。显然实际的土地成交数量有增无减，成交金额减少是由于二三线城市的地价没有一线城市地价高。从以上情况看，房地产调控政策落实得并不理想，我们需要重新反思目前的调控政策。
在笔者看来，除了进一步强化和规范需求调控、增加供给外，说到底还是要打破土地财政格局，避免土地出让金成为地方政府的“第二财政”或“私房钱”。
从公开的统计数据来看，土地出让金收入逐年大幅递增。2010年全国土地出让成交总价款为2.7万亿元 （财政部的统计数据是2.94万亿元），较2009年增长70.4%；2009年土地出让总价款是1.59万亿元，又较2008年的增长65.7%。笔者将2001年至今年上半年的全国土地出让金进行了加总，结果是101196亿元。那么，这10万亿究竟用于何处？为何连区区1000万套保障房都建不起来？
显然，土地出让金的管理、使用是一笔糊涂账。近年来，国家出台了一系列政策文件规定，比如将不低于10%的土地出让净收益用于保障性安居工程建设等。但究竟有多少地方政府是按照这些政策要求来执行的？实际情况是这些土地出让金并未用在这些指定的用途上，而是转化成地方政府的财政来源，而且土地出让金占地方财政收入的比例在不断提高，从2001年的16.6%提升到2010年的76.6%。于是，土地财政成了目前大部分地方政府的依赖，为了满足地方政府的花销，出让土地行为就自然变本加厉，强拆收储也就更加疯狂，从而不断引发社会矛盾。
笔者建议对过去10年的土地出让金收支进行重新审计，除了审计部门全面介入外，还得邀请第三方审计机构介入，做一本公正、公开、明明白白的账目，并对外公布和披露，对于曾涉嫌违规使用土地出让金或者将土地出让金挥霍、挪用的相关责任人应该给予必要的责任追溯。
另外，建议改变目前的土地财政格局。将土地出让程序和出让金账户从地方政府剥离出来，建一个全国性的土地公开交易平台，将土地转让信息公开，接受各方监督。将收来的土地出让金放入中央财政专设的省级土地出让金账户，由中央财政暂作保管，然后根据地方政府申请的保障房项目、安居工程项目和符合土地出让金使用的项目再专款专用。
这样既可保证 “取之于民用之于民”，也可起到对土地出让金收支的监督作用，也可以避免地方政府沦为纯粹的“经济人”，斩断地方政府与房地产开发商的利益链条，避免我国国土资源被地方政府过度变卖和开发；从而避免地方政府只顾高价拍地和圈地，而忽视宏观调控和可持续发展。
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