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张海英:限购令不是压垮房价“最后稻草”

2011-07-27 01:12:54

张海英

    显然,这两条新闻的中心词都是“限购令”。

    前者想表达的意思是,虽然国务院要求二三线城市限购,但只会局部实施。在楼市调控进入二三线城市的关键时刻,先是廊坊否认实行限价令,现在又是“接近住建部的一位消息人士”称,这次限购不会在二三线城市大规模铺开。是某些部门想释放某些与中央政令相违背的信号,还是有人在为二三线城市楼市呐喊?笔者实在搞不懂。

    后者的意思大概是,“限购”是房价下跌的动力。但在笔者看来,尽管实施限购政策以来,宏观调控取得初步成效,房价上涨势头得到遏制,甚至还有少部分城市房价出现下跌,但要走出限购思维。

    这是因为限购政策与户籍挂钩,涉嫌户籍歧视,与相关法律有抵触;更重要的是,限购令只能用来稳定房价,不是让房价回归合理价位的药。换言之,限购令不是压垮房价的“最后稻草”。所以,在临时限购的同时,还需要拓展思维,加大改革力度。

    在笔者看来,房价上涨的势头一旦被遏制,限购令的使命基本就完成了。而要想把房价打回原形,短期来看,需要通过合理的货币、税收等手段控制通胀、调控房价;从长期来看,则需要通过财税体制改革、政绩考核体制改革、住房体制改革,进行深层次调控。

    在适当的时候,笔者认为完全可以由税收政策来接限购令的“棒”。众所周知,出台限购令的本意是限制投资投机,其实,税收政策同样可以达到这个目的。例如,香港地区去年11月向楼市投放杀伤性武器——增推“额外印花税”,仅4天就成功冻结了炒楼风。而依法征税则不会涉嫌户籍歧视,不会与相关法律抵触。

    如果一手使用征税武器,一手使用加息等金融武器,随着开发商库存的急剧增加,房价步入下行轨道的步伐将会加快。然而,目前来看,该硬的这两只手都没有硬起来。比方说,负利率的局面依然没有改变,房产税只见个别试点,不见扩展试点范围。如此,就难以推动房价下行。

    更重要的是,要从三个方面进行改革。其一,改革财税体制。通过利益重新分配,让各级政府事权与财权相匹配,不再从土地、房子上要“油水”。当地方政府高度依赖于房地产,当开发商把地方政府“绑架”,楼市就只能是地方政府和开发商的盛宴,房价要回归很难很难。

    其二,改革考核体制。一方面是目前考核地方政府的内容需要改革,GDP依然占有较大比重,而房地产又是GDP主要的营养源;另一方面,“考官”需要改变,即变政府自己考核自己为民众考核官员,相信地方政府就有了落实宏观调控的动力。

    其三,改革住房体制。尽管1998年进行了房改取消了福利分房,但今天很多地方政府、国企依然变相福利分房。住建部政策研究中心主任陈淮曾发表文章指出,一些部委和地方打着保障性住房的名义,以各种形式为公务员建实物型住房有不断加剧的趋势,或明或暗的“福利分房”正在卷土重来。可见,亟待房改,否则,决策者、政策执行者对高房价没有切身之痛,没有调控动力。

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