房价开始有了“抗药性”

杨羚强
　　

　　估计今天或者明天，各家报纸又要因为昨天央行加息说开发商资金紧张，或者融资成本加大，一些不太懂行的媒体又要发表社论称，房价将会回落，似乎只要开发商资金紧张了就一定会降价，那么天下寒士俱欢颜。暂且不论这种想法有多短视（几乎所有人都知道开发商资金链紧张所能带来的跌价只会短期发生，中长期则会造成供应紧缺，则必然会导致价格上涨），单单就压缩开发商资金链来说，如果调控始终以这种方式进行，我想最后的结果就象是长期服用抗生素后的病毒，自然而然地有了很强的抗药性。
　　
　　在有关部门出台紧缩开发商资金链的有关调控政策时，恐怕不会也不愿想到开发商会发展一种能力去应对收缩他们资金链的手段吧。
　　
　　就在这个周四，我接触到了世茂股份分管影院的老总，他对电影业的热忱，让我十分惊讶。因为，他居然为了做好电影业，专门从美国进口原味的爆米花，以培养世茂电影的特色文化。看得出，他对电影的热爱，是那种发烧友级别的，为了做好电影，他甚至严格要求电影灯泡使用时间，以使每部电影放映都能给观众最佳的视觉效果。（由于灯泡成本不便宜，而观众对其中的差别并不太了解，因此很少有影院会如此苛刻地强迫自己在极短时间内换灯泡）令人惊讶的是世茂股份居然毫无保留地支持他，愿意以极高的投入做电影。
　　
　　这让我十分看不懂。虽说电影的利润率可能高于房地产，但一年的营业额估计只是地产业的九牛一毛，远远不能和地产相比。而且和地产的存货因为房价和地价上涨下不断升值相比，电影的固定资产是有使用周期，是要折旧的。
　　
　　昨天，我的会计老师比较了几个现金流企业，我发现了世茂股份怎么做或许另有原因。如果说，明年的调控会让地产业很多企业的经营性现金流为负、投资性现金流为负，有个别的甚至可能筹资性现金流也为负。
　　
　　那么电影业、百货业等传统商业服务业，它的现金流表，通常会是经营性现金流为正，投资性现金流为正，筹资性现金流为负。用电影业、百货业，包括世茂股份现在做的游乐场业带来的正值的经营性现金流、投资性现金流，来弥补宏观调控对房地产业的冲击。
　　
　　实际上，在2005年国家首次对房地产调控之后，类似的资产组合的捆绑方式，就出现在这个行业。我们看到很多的房地产公司都有自己的酒店、写字楼，甚至是电影业、篮球队、足球队。
　　
　　当年，我们始终看不懂开发商的这种似乎是玩票的行为，我们更喜欢象万科这样只做住宅的单一业务开发商，认为那些做房地产以外其他行业的都是旁门左道，并不会有好的结果。我们甚至对商业地产开发并不看好，一方面是因为很多开发商不懂商业地产，另一方面则是因为这种模式回收资金速度太长，企业很难迅速用杠杆方式规模化。
　　
　　但是，越来越频繁的对开发商的资金抽血动作，让我们看到了开发商这样做的真正用意。用另一种拥有稳定现金流的行业，维系企业的正常血脉，以保证项目在销售速度不快的情况下，依然能有足够的资金维持。待收紧开发商资金的政策，产生另外的一种后果，供应开始紧张后，提高曾经滞销项目的售价。用涨价的方法，来弥补长期未能售出房屋的财务成本和销售费用，同时也使投资在资金周转时间变长后，能通过扩大利润来保持原定的净资产收益率。
　　
　　实际上，开发商从事酒店、零售、旅游等其他产业，所获得的收益还不仅仅限于此。如果，开发商的商业部门能顺便发行自己的购物卡，那就等于给公司增加了一个银行。只要能够不断卖掉新的购物卡，那么购物卡内的预收帐款，显然可以为开发商所利用。即使为了发行这些购物卡，开发商可能要提供5%的折扣，也是划算的。试想下，如果从银行里获取贷款，那成本会是多大？
　　
　　另外，开发商旗下的各种酒店、零售事业，也是获取贷款的好保证。相比于一次性投入的房地产项目贷款，银行更愿意向能够获得长期稳定收益的酒店、零售商业提供贷款，而这些周期长利率低的贷款，显然可以进一步延长开发商的还债时间。
　　
　　所以说，要靠现在的现金收缩政策压房价，会有多困难！这也就是为什么今年两次调控后不久，房地产就又重新回到了量价齐剩的轨道的真正原因。