今年7万亿资金涌向开发商 土地市场成吸金池

　　今年1-10月，全国房地产开发企业资金来源为5.69万亿元，已经接近去年5.71万亿元的水平，业内人士预测，今年全年房地产企业资金来源总量有望接近7万亿元。与此同时，上海、北京的土地出让金收入已经提前跨入千亿元门槛，大连和天津也有望在年底加入千亿土地财政俱乐部。

　　业内人士指出，当前以房地产开发贷款为代表的楼市信贷投放仍维持在较高水平，楼市整体流动性依然保持充裕，如果有效引导资金流入房地产开发领域，势必增加楼市供给，进而改善供求关系紧张的局面。

　　流动性总量不减

　　自4月份地产调控开始后，楼市各项政策持续收紧。在个人房地产贷款紧缩的同时，房地产开发贷款也成为调控楼市“银根”的手段之一。尽管各大银行纷纷表示严控开发贷款，但是今年前10月的楼市流动性总量却并未呈现明显紧缩趋势。

　　国家统计局数据显示，今年1-10月，房地产开发企业本年资金来源56923亿元，同比增长32.0%。其中，国内贷款10443亿元，同比增长26.3%。

　　细看统计局数据，今年前10月的房地产开发资金来源中，新增国内贷款数额一直保持同比增长的态势。5月份房地产开发资金中的新增国内贷款同比增速达到63.17%。尽管随着调控深入，6月份新增国内贷款同比仅增长0.34%，但这一增速自下半年开始又有所回升。

　　“9·29”新政出台后，楼市调控再掀波澜，不过10月的楼市“银根”却未明显收紧。10月房地产开发资金中新增国内贷款1044.72亿元，环比9月上涨了11.34%，较去年同期增长了18.83%。房地产新增国内贷款在7、8、9月后重新跃回千亿元以上。

　　海通证券研究员涂力磊指出，1-10月全国房地产资金来源总量达到56923亿元，较去年同期增长32%。他乐观预计，根据前10月的增速，全年资金总量有望达到7万亿元以上，较2009年的5.7万亿元明显扩大。目前开发商资金面依旧处于可控状态。

　　尽管统计口径有所不同，但是央行每季度发布的货币政策执行报告也从另一个侧面反映了楼市“银根”的变化情况。

　　数据显示，截至9月末，房产开发贷款余额2.3万亿元，同比增长21.5%，增速比6月末高1.2个百分点；房地产贷款余额占各项贷款余额的20.5%，比上年末高1.3个百分点。

　　尽管商业银行加大了对各项房贷的控制力度。不过，银行对于房地产开发贷款并没有完全说“不”。一位国有大型银行省分行的信贷人员告诉中国证券报记者，该行今年对公贷款计划量约350亿元，其中房地产贷款是主要投向。“目前已经完成全年计划的95%，房地产开发贷款较年初还新增了29亿元的规模。”该人士透露。

　　“虽然新增房地产贷款的增速在政策影响下出现下滑，不过从总量上看，今年房地产的资金量仍较去年有了较大提高。行业内的流动性或将弱化调控政策的实施效果。”某房地产业内人士直言。

　　千亿土地财政俱乐部扩容

　　一方面是楼市流动性充裕、地产商整体资金面无大碍，另一方面是不断扩容的土地财政千亿俱乐部。显然，土地市场已经成为房地产业资金链中重要的流出渠道和吸金池。

　　根据北京市土地整理储备中心的数据，今年前11个月，北京市共出让214宗土地，土地成交总价达到1068.49亿元。而2009年全年，北京市共出让243宗土地，土地成交价总计928.05亿元；2008年全年共出让土地148宗，成交总价仅为502.69亿元。显然，今年前11月的土地出让金就已经突破千亿元，一举超过2009年和2008年全年数额。

　　无独有偶，上海前10月的土地出让金收入就已经达到1366.49亿元，高居全国之首。而2009年全年上海的土地出让金收入仅为1025.28亿元。在距离年底尚有一个月时间之际，大连和天津的土地收入也已经达到900亿元左右，突破千亿大关近在咫尺。

　　据统计，今年1-10月，全国房地产开发企业土地购置费达8006亿元，同比增长79.2%，占开发投资的比重达21%，全年预计将突破1万亿元。

　　国土资源部公布的《2010年住房用地供应计划》显示，今年30个省区市全国住宅用地的计划供应量超过18万公顷，是2009年全国住宅用地实际供应量的2.35倍，更是前5年平均年度实际住宅供地量的3.38倍。显然，土地供应的大幅增加带动了土地出让金的快速增长。

　　不过，业内人士也指出，尽管今年土地供应计划量激增，但是从前11个月的土地供应情况看，大部分城市距离年初制定的目标还有较大差距。年底突击供地成为很多城市的首选。

　　在9月份成交5宗住宅用地、10月份住宅用地“零成交”后，11月，北京住宅土地供应迎来“井喷”，共成交住宅类地块15宗，供应面积255万平方米。12月北京市拟入市土地面积达到了552公顷，创下北京单月土地供应的历史新高。

　　虽然在供应放量以及调控政策的影响下，土地市场热度有所降温，成交楼面地价较调控前有所下降，但是从整体看，今年不少城市的土地单价不降反升。

　　以北京市为例，前11个月成交的土地平均楼面地价约为4568.64元/平方米，较去年增长了15.52%。部分热点区域的土地价格则仍然维持在高位。11月最后一周，全国共有4宗土地出让的楼面地价超过万元。其中，杭州杨家牌楼Ａ地块的楼面地价高达25297元/平方米。

　　“土地成本已经成为开发商各项成本中涨幅最大的项目。”一位二线城市的房地产上市公司董秘在接受中国证券报记者采访时表示，公司正在建设开发的某项目拿地成本仅为600元/平方米，而今年拿下位置更偏远的新项目用地的土地价格已经达到2700元/平方米。“项目建成后的成本在6400元-6600元，周边房价则在7500元左右，成本压力很大。”该人士坦言，“土地价格快速增长，开发商已经很难单纯凭借销售回笼的资金和本金满足再生产的过程，只有依靠资本市场的再融资或银行信贷。”

　　大房企海外“屯冬粮”

　　本报记者 周文天

　　今年以来，随着楼市调控的持续，房地产企业在内地的融资通道陆续被收紧。在国际热钱汹涌的背景下，有条件的地产商纷纷转向海外融资，广备“冬粮”，而中小房企则求助民间高息借款。

　　海外融资逾200亿美元

　　二次调控让部分房企的资金链逐步收紧，在关闭资本市场直接融资渠道、限购控制销售之后，近日银监会又出台《信托公司关于房地产信托风险提示的通知》，让地产信托陷入被叫停的危险，往年救命稻草般的信托融资也被戴上了枷锁。

　　在此情况下，不少房企将融资对象瞄准香港的海外资金。从10月下旬开始，内地房企就有多笔海外融资浮出水面。

　　10月25日恒盛地产公告称，公司向渣打银行借贷1亿美元的商业贷款。11月2日，中国海外传出在海外发债的消息，但至今仍未披露该笔债券融资的详情。公司拟发行2016年到期的3亿美元、利率13％的额外优先票据。11月24日，新鸿基地产发布公告称，已向香港联交所申请，把40亿美元债务工具计划发行的票据安排在交易所上市，票据将于11月26日起计的1年内发行。

　　据不完全统计，10月底至今的这一波海外融资潮，内地房企拟融资规模在50亿美元左右。而从年初至今，内地房企海外融资规模已超过200亿美元。

　　以恒盛地产为例，10月中下旬，该公司已经第三次融资。值得注意的是，恒盛地产频繁向海外融资的行动，代表了一些房企寻求资本支持的新“钱途”。

　　除恒盛地产之外，宝华地产、方兴地产都先后向海外进行融资。9月19日宝龙地产称，将发行总额2亿美元的5年期优先票据。9月28日方兴地产公告称，公司拟发行5亿美元的次级可转股债券，于2015年到期。这是方兴地产今年以来首次推出大规模融资计划。

　　“4%、5.75%的低息贷款现在已经非常少见。”一投行人士称，虽然在香港等海外交易所上市的企业还有配股和发债等更多选择，但融资成本已经非常之高。

　　事实上，8%-13%的高息贷款，已经是今年内地房企在港融资的普遍利率。今年5月楼市调控刚开始，花样年就已以14%的高昂息率发行美元债券，募集资金1.2亿美元。即使在今年上半年，碧桂园、恒大等公司发债融资的利息也高达13%。

　　一地产商表示，融资渠道明年可能会更紧，赶紧备足粮草。明年的资金状况将成为行业竞争的关键因素。

　　地下钱庄输血

　　中国证券报记者从担保公司、典当行等获悉，目前部分开发商纷纷加速寻找银行外的融资渠道，民间借贷月利率更是一度攀升至6%，高出金融机构一年期贷款基准利率近15倍。

　　乐贷网总经理徐磊对中国证券报记者表示，公司几乎每周都接到地产开发企业的“借钱”电话，包括济南、滨州、潍坊、德州等地中小型地产商。他们最近贷出2000万元一笔贷款给某地产商，月利息4％多。

　　在徐磊看来，与2009年楼市调控不同，今年开发商普遍觉得可以“撑”过去，于是敢于借钱。临近年底，施工费等资金周转困难，纷纷外出找钱。

　　乐贷网的一般贷款周期为3-6个月。据称。目前有的地方民间借贷的月息高达5-6％。

　　一位不愿透露姓名的民间地产基金合伙人表示，“上门找我们的地产项目太多了，长期融资、短期过桥，各种需求都有。”

　　据介绍，有一个开发商拿下近5000万元的项目，但由于受调控影响，无法像之前挪用其他银行贷款支付地价。如果不缴纳土地款，开发商就拿不到“四证”，时间拖得过久，可能遭遇地方政府的土地罚金，甚至收回土地。于是求助民间短期高利贷，最近像他一样准备“赌”一把的人很多。

　　“在宏观调控的大背景下，银行开发贷款的门槛越来越高，一向靠密集资金运作的开发商不禁感到压力加大。于是，部分开发商开始加速寻找除银行贷款外的融资渠道。”一信用担保公司负责人介绍，早在今年初，就有部分为钱所困的中小开发商找到担保公司，要求尽快借贷，只要现金流能够动起来，后续项目就能无忧，否则，很可能成为烂尾项目。

　　楼市“银根”尚有收紧空间

　　本报记者 林喆

　　楼市调控逐步趋严，但房地产信贷投放依然高增长。

　　近三个月来，房地产开发企业月均资金来源合计维持在6000亿元左右，其中国内贷款并没有出现下降趋势，在全部新增贷款中的占比也明显提高。业内人士指出，“消费贷紧、开发贷松”是今年以来房地产信贷的主要特点，而作为房企融资主渠道的开发贷款仍有进一步收紧的空间。

　　国家统计局数据显示，今年1-10月，房地产开发企业本年资金来源合计56923亿元，同比增长32.0%，其中，国内贷款10443亿元，增长26.3%。8、9、10三个月，房地产开发企业获得的国内贷款分别为921.22亿元、938.33亿元和1044.72亿元，环比呈现上升态势。

　　央行货币政策执行报告的数据也印证了房地产信贷规模上升的趋势。今年一季度，主要金融机构房地产业中长期贷款新增3394亿元，占全部产业中长期贷款的21.9%，比上年同期高9.4个百分点；二季度，房地产业中长期贷款新增1094亿元，占全部产业中长期贷款的18.8%；三季度，房地产业中长期贷款新增1547亿元，占全部产业中长期贷款的18.9%。

　　一季度是银行信贷投放的传统旺季，因此，房地产开发贷款相应也比较高。4月中旬，国十条出台后，房地产信贷投放有所降低，不过，从7月份开始，房地产开发贷款再现明显的反弹趋势。

　　从增量数据上看，今年以来，银行对房地产企业的开发贷款确实有所降低。贷款同比增速已从年初的46.1%下降至10月末的26.3%。但是，同比增速存在贷款基数的差异，其实，今年以来，房地产开发贷款的绝对数额并没有显著下降。

　　9月末，主要金融机构房地产贷款余额9.1万亿元，同比增长32.9%，增速比6月末低7.3个百分点；但其中的房产开发贷款余额2.3万亿元，同比增长21.5%，增速比6月末高1.2个百分点。

　　从2007年楼市调控开始，每年都会盛传“信贷收紧、开发商资金链告急”，但实际上，开发商从银行获得贷款每年都在增长。今年以来，国内楼市面临两次调控，但是，前三季度月均房地产新增贷款同比增长超过16%，在全部新增贷款中的占比提高6.7个百分点。

　　今年以来，商业银行贷款对房地产业开发贷款的投放不但没有减少，整体上反而还有所增加。主要原因是，一直以来，房地产开发贷款利率较高，属于银行优质资产，各家银行房贷冲动犹存；其次，房地产开发贷款直接影响房地产行业投资和开工率，进而影响楼市供给，如果简单加以收紧，将不利于改善楼市紧张的供求关系。

　　但是，开发贷款不“结构性收紧”，必然会影响楼市调控的效果。因此，业内专家建议，提高开发贷款的申请门槛。以前，项目土地以自有资金获取、项目公司自有资金占比不低于35%、四证齐全等即可申请办理抵押贷款。今后，应当在此基础上，增加对开发企业在土地开发、项目销售方面的约束，以有效打击囤地、捂盘等行为，保证开发贷款直接用于项目开发、增加有效供给。另外，在开发资质方面，开发贷款应向大型品牌开发商倾向，以提高市场的整体资产周转，提升开发效率。

　　新开工如火如荼

　　虽然面临众多调控政策，今年全国房地产市场新开工仍在如火如荼地进行。按照房地产行业周期计算，自去年年底开始增长的新开工面积有望在明年中期陆续形成供应，届时房地产市场的供求关系将得到极大改善。

　　国家统计局数据显示，今年前10月全国新开工面积已经累计达到13.18亿平方米，同比大增61.91%。自2009年年底起，全国的新开工面积同比增速就保持上涨趋势，进入加速投资时期。5月份的新开工面积同比增幅达到102.56%，此后各月的同比增速也基本维持在50%以上。

　　从环比来看，7月份的新开工面积仅为1.17亿平方米，为今年新开工的最低位。8、9月新开工面积均出现环比回升。不过10月份的新开工面积为1.23亿平方米，环比9月下降了15.75%。

　　东方证券研究人士指出，10月房地产开发投资增速继续超出市场预期。虽然由于房地产调控政策，房屋销售面积环比下滑11.2%。在限期开发政策的限制下，房地产新开工面积将持续维持高位，从而推动房地产开发投资持续高位运行。

　　业内人士指出，从2009年下半年到现在，房地产新开工持续保持高增长，这些房源将在2011年3月后陆续上市，加上保障性住房也开始密集投入市场，房地产市场未来供应量将出现大幅提升，供不应求的局面将出现缓解。