10年囤地12亿平方米？房企称界定标准不明

每经记者  张敏  发自北京

        “最近10年间，中国135家上市房企共囤地12亿平方米，可供1.2亿人居住。”近日，一则与囤地有关的新闻搅动了市场的神经。

        该新闻列出了中国所有上市房企的囤地规模，其中，保利、万科分居“内地上市房企囤地排名”前两位。在房地产调控的背景下，这一消息迅速引起舆论大哗。

        有业内人士指出，“囤地”与土地储备并非同一概念，看似庞大的囤地规模并不是市场的真实反映。

        《每日经济新闻》记者发现，在国土部对于延迟开发的表述中，从未使用过“囤地”的说法，而称之为“闲置土地”。遍查国土部的所有文件，都不曾对“囤地”行为作出过明确界定。

“企业需要一定量土地储备”

        按照上述报道，保利地产以3369万平方米的储备面积成为内地上市房企中最大的“地主”，万科则以3268万平方米的储备面积排名第二；在港上市的内地房企“囤地”面积更大。

        “（这篇报道）根本没有区分‘囤地’与土地储备的区别，不是所有的土地储备都被界定为‘囤地’。”一位被列入这份名单的开发商代表向《每日经济新闻》记者说。

        记者发现，上述报道在计算中将土地储备等同于囤地，作为制定“囤地排行榜”的依据。报道还称，公报显示的企业资金量减少，正是其大量拿地的结果。

        值得注意的是，这一排名以规划建筑面积为依据进行计算，而在国家严格限制低密度住宅的情况下，规划建筑面积往往远大于同一地块的土地面积。

        上述开发商表示，房地产是资金和土地密集型行业，为保证持续开发和供应，企业必须拥有一定量的土地储备。阳光100置业集团副总裁范小冲曾向《每日经济新闻》记者表示，房企的土地储备规模，以保证3~5年开发为宜。

        “在招拍挂为主的土地市场上，企业拿地面临着很大的不确定性，如果开发完一个项目后再去拿地，不仅不能保证企业的开发规模和资金周转，还会影响到市场供应。”上述开发商表示。

        某分析师向  《每日经济新闻》记者表示，土地与资金是房地产企业的命脉，企业的土地储备面积通常与企业规模成正比。公告显示，多数上市房企的土地储备规模都在千万平方米以上。像万科、保利等大型房企，土地储备规模则超过3000万平方米。

是否“囤地”难以界定

        事实上，虽然“囤地”的字眼屡屡出现在新闻报道中，但在公开的文件中，并不曾对“囤地”作出过明确界定。

        根据1999年通过的《闲置土地处理办法》规定，土地出让合同中未规定开工时间的，若超过合同生效期一年未动工，则视为闲置土地。

        同时，已动工开发建设，但开发面积不足总面积1/3的，已投资额占总投资额不足25%的，或未经批准中止开发建设连续满1年的，同样视为闲置土地。但媒体的报道通常将这类闲置土地视为“囤地”。

        国土部土地利用管理司司长廖永林曾表示，截至今年5月底，全国共上报闲置土地2815宗，面积16.95万亩。这一数据低于上述媒体披露的数据。

        国土部相关负责人表示，土地闲置有多种原因，除企业刻意拖延开工、以地牟利之外，“毛地”出让拆迁难、调整规划等政府和客观原因造成的闲置占大多数。

        房地产开发的规律，也往往给人造成“囤地”的错觉。上述开发商向《每日经济新闻》记者表示，在企业获取大体量土地之后，往往存在分批开发的现象，如果开发期限过长，就容易造成“囤地”的现状。

        另一方面，企业从拿地到开发，通常需要一定的时间，如果企业在这期间不进行开发，也容易让外界有“囤地”的误解。实际上，如果不超出土地出让合同的约定，就不应视为违约。

        根据最新版的土地出让合同，企业在签订土地出让合同时，需约定开工和竣工日期，超出这些日期的，就被视为违约，并承担相应的责任。同时，国土部还酝酿在土地出让合同中约定企业定时申报开发进度。

        上述分析师表示，随着土地出让合同的完善，判断“囤地”的标准应以是否违反合同约定作为判断，而非开发进度。



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