2010-10-26 03:30:36
每经记者 张敏 发自北京
从今年12月1日起，北京的购房者只须将预售资金存入专用监管账户即可，而不必向企业缴纳。
昨日（10月25日），北京市出台《商品房预售资金监督管理暂行办法》（以下简称《办法》），规定商品房预售资金应当全部存入监管专用账户，保证优先用于工程建设，严禁房地产开发企业直接收存商品房预售资金。
这是继青岛、石家庄、武汉后，又一个出台商品房预售资金监管办法的城市。据《每日经济新闻》记者了解，早在今年8月，北京市的一些房企已拿到这份通知的原始版本。
来自业界的观点认为，此举的主要目的在于保证工程建设款，防止企业将预售资金用于拿地、开发其他项目等。受此影响，企业的资金压力将进一步增大，或通过加快销售的方式进行回款。
预售款专款专用
上述《办法》由北京市住建委、央行营业管理部、银监会北京监管局共同制定，报北京市政府批准出台。北京市住建委表示，这是“落实中央调控措施、保证购房人权益不受侵害的一项重要举措”。
按照要求，商品房预售资金应当全部存入监管专用账户，由监管银行对其中用于项目工程建设的资金实行重点监管，保证预售资金优先用于工程建设。
在设立监管专用账户时，企业需遵守“一个预售许可申请对应一个账户”的原则，并与监管银行签订监管协议。
《办法》还明确，商品房预售时，购房人应当将购房款直接存入专用账户。房地产开发企业不得直接收存商品房预售资金。
这意味着，超过千亿规模的预售资金将专款专用，不再流入土地市场和其他项目的开发中。根据北京市统计局的数据，今年前三季度，北京房地产开发项目本年到位资金3938.8亿元，其中定金及预收款为1020.7亿元。
我国的预售制度于1994年建立，按照要求，预售款需用于项目工程建设。但由于缺乏有效的监管，企业通常将这部分资金用于拿地、融资、开发其他项目等，并容易导致工程烂尾、项目延期等现象的出现。
今年4月，住建部发布通知，再次强调“商品住房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设”。
在预售资金的使用上，北京市的上述新规规定，开发商使用预售资金时，需要按照地下结构完成、结构封顶、竣工验收、完成初始登记并达到购房人可单方办理转移登记的条件等四个节点进行申请，每个节点有固定的用款额度。
房企资金链再收紧
“在企业获得资金的所有渠道中，定金和预售款是成本最低的。”华业地产副总裁陈云峰向《每日经济新闻》记者表示，加强预售款管理，将对资金密集型的房地产业带来很大影响。
由于项目较多、业务布局广泛，房地产企业对资金的需求量很大。但同时，贷款或融资程序相对繁琐，所需时间较长，对大型房企来说，为统筹安排资金而挪用预售款的现象并不少见。
北京市房地产业协会副秘书长陈志也表示，加强预售款监管，将会有效遏制“用一个项目的钱开发多个项目”的现象，同时还将对大型房企的资金状况带来一定影响。
中原地产三级研究总监张大伟认为，加强预售款管理，影响不亚于将企业自有资金率提高5个百分点。
监管难题待破解
预售款制度如何监管，并促使其有效落实，目前成为了业界关注的难题。在2007年和2008年上半年房地产市场大热时，各地曾表态加强商品房预售款的管理，但随着国际金融危机爆发，以及由此引发的楼市低迷，遂暂时搁浅。直到去年市场回暖，这一建议再次被提起。
在北京出台的上述《办法》中，规定几种监管方式。其中，房企若存在违法违规行为导致工程停工、预售项目存在严重质量问题、预售项目未按期交付使用等，预售资金的拨付将被暂停。
同时，房企直接收存商品房预售资金、未及时将贷款转入专用账户、未按规定使用资金，以及以收取其他款项为名变相逃避商品房预售资金监管等现象，将被暂停其在北京市所有项目的预售，并予以公示。
一位业内人士表示此前深圳曾建立了商品房预售款监管制度，但终因执行的疏漏而搁浅。而北京新政的执行情况，同样有待观察。
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