叶檀：开发商面临大洗牌 警惕民间金融风险与外资抄底

每经评论员  叶檀

　　房地产局部崩塌，必须未雨绸缪。在资金链的逼迫下，中国房地产开发商面临生死大洗牌。2008年的金融危机挽救了部分开发商，现在，他们不可能找到另一艘救生艇。

        窥斑见豹，从以下案例可以发现某些房地产开发商资金链面临崩溃。

        香港廉政公署最近发布声明，因涉嫌就贷款事宜行贿受贿，中国工商银行（亚洲）有限公司的一名高管及另外两名人员被捕，涉案金额共计580万元港元。涉嫌行贿的人士是内地著名地产商、裕汇集团有限公司董事局主席曾伟。涉嫌受贿者之一、50岁的陈宝奎，协助曾伟延迟在“工银亚洲”贷款的还款日期，收受330万港元贿赂；另一名涉嫌受贿者是43岁的陈翊耀，协助曾伟从工银亚洲获得贷款。

        曾伟案说明资金链紧张的开发商开始饮鸩止渴，而且绝不止于曾伟一人。银行开发贷款、上市融资再融资渠道基本封堵，信托与境内外民间借贷成为主流融资模式，开发商不惜以30%的融资成本获得资金。以目前的情况看，到今年四季度，一些开发商会陷入收地、还贷等困境。

        此时要关注两大风险。

        社会金融安全将遭受严峻考验。受到严厉监管的银行灾情较轻。银行的风险主要体现在许多开发贷款建立在企业虚假出资、实际自有资金极低的基础上，一旦遭遇破产清算，就会面临池鱼之灾。同时，房地产下行，银行房地产抵押品价值下降，银行会面临资产瘦身与止赎风险。

        隐性社会金融风险被刻意忽略。与银行相比，民间理财借贷与信托产品是重灾区。浙江萧山国际酒店集团破产牵涉数百人、宁海日日会等民间组织崩溃，显示民间高息资金链条捉襟见肘，禁不起任何风吹草动。

        高息融资扼住了房产开发的咽喉。今年房地产信托规模剧增，今年上半年，房地产信托在全体信托项目占比接近50%，8月比例上升至56%。而此前7年，房地产项目在整体投资中的占比始终维持在30%的水平。今年前8个月房地产信托的发行规模已超过1047亿元，截至6月末，年化收益率最高达17%，意味着项目融资成本差不多接近30%。目前的开发利润绝不能支撑如此之高的融资成本，开发商只有两个办法，一是加快周转，二是开发豪宅，让房地产拥有奢侈品利润。

        银信通产品受到遏制，房地产信托风险全部转移到民间，一旦开发商资金链崩溃，民间投资者会赔了夫人又折兵。

        我们可以指责这些人过于贪婪而愚蠢，他们希望获取年收益率15%以上的安全收益，并且签下协议风险自担，多数投资者是坐拥资产百万、千万以上的中高收入阶层，就算血本无归也不至于露宿街头。对于民间金融风险不闻不问，对于近在眉睫的风险没有机构对投资者进行善意提示，是政府的失职，一旦出现房地产出现全面下挫，可能引发投资者的全面反弹。

        另一种风险是海外资金的投机风险。虽然海外投资在整体盘子中只占1%的比例，似乎难以掀起大浪，但海外投资却屡屡成为中国房地产市场转折关头的点睛之笔，起到四两拨千斤的作用。

        中国政府费尽心力为房地产市场降温，但海外资金却对中国资产跃跃欲试。10月12日外管局发布的报告显示，上半年，房地产业来华直接投资同比增长151%。挟量化宽松与零利率之威，海外纸币滚滚来，据悉今年以来，包括摩根士丹利、高盛、麦格理、瑞银、美林等众多外资，均以不同形式对我国房地产追加投资。

        中国房地产企业与民营企业在境外融资的比例预测应该更大。据不完全统计，今年前8个月，金地集团、龙湖地产、远洋地产等30多家房企相继推出海外融资计划，融资规模达100多亿美元。房企海外融资成本高，发债利率区间已从8%~9%上升至13%~14%，房企不断地在人民币大幅升值的预期中自我安慰。

        人民币大幅升值是不可能的。想想吧，在实体经济与房地产，在提高社保、最低工资与维持开发商资金链的选择中，正常人会选择哪一头？

        承认民间金融，纳入金融监管，银监会与信托监管不再唱对台戏，征收外资投资者的资本利得税，是应对房产金融风险的保护伞。



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