沪深楼市量价齐跌 调控立竿见影？

每经记者  张敏  杨羚强  朱玲  翟敏  发自北京、上海、广州、深圳

        入冬以来，从北到南的一场场风雪，令我国不少地方陷入严寒。

        从去年12月开始陆续出台的一系列房地产调控政策，也在短短一个多月时间里，让火爆的楼市迅速地“降温”。

        1月10日，国务院办公厅出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（即“国11条”），提出“促进房地产市场稳定健康发展”。政策出台后，北京、上海、广州、深圳四个一线城市的市场反应并不乐观，市场预期也并不一致。

        但无一例外的是，四大城市的房地产成交量都出现明显下滑，显示市场观望情绪升温。上海、深圳甚至出现了楼价下行的现象，佑威·楼市通系统数据显示：1月4日~10日，上海市商品住宅成交均价为17802元/平方米，环比前周下跌了16%。按照以往的市场规律，“量在价先”，这是否意味着房价也将迎来拐点？

北京

二手房成交量降逾八成  开发商仍在观望

        北京市房地产交易管理网的数据显示，2010年1月1日~9日，北京共成交新房商品住宅2957套，成交面积334477平方米，比上月同期分别下降47.15%、45.31%。同期，二手房成交的降幅则超过80%。

        “‘国11条’主要还是对原有政策的梳理与总结，要想真正达到调控的效果，需要北京市政府出台细则，对相关政策进行细化。”房地产中介机构我爱我家副总经理胡景辉向《每日经济新闻》记者表示。

政策仍有细化空间

        胡景辉表示，“国11条”中并无强制性的措施，在北京市出台调控政策细则之前，尚不能预期其市场影响。他表示，“北京版”调控政策有可能在春节前出台，南城、CBD东扩区，以及轨道交通沿线将可能成为重点开发区域。

        以保障房建设为例，保障房用地的供应量、分布位置、面积、保障人群，限价房的价格上限，廉租房的租金标准等，这些标准都需要得到明确。去年12月底，北京市国土局表示，2010年将供应住宅用地不少于2500公顷，其中，保障性住房用地面积不低于50%。

        此外，二套房中的改善和投资性需求需要进一步区分。胡景辉表示，如果一味按照40%作为二套房首付标准，将会打击到大部分改善型住房需求。因此，在执行差异化信贷和税收政策之前，亟须制定标准，对这两种需求予以区分。

        来自北京中原三级市场研究部的统计数据显示，在北京中高档二手商品房交易中，15%的消费者是改善型购房。而在普通商品房交易中，上述比例更高。

开发商预期难受影响

        中国房地产经理人联盟秘书长、华业地产副总裁陈云峰向《每日经济新闻》记者表示，“国11条”明确表示“促进房地产市场平稳健康发展”，是市场的利好消息。因此，开发商的预期不会受到太大影响。

        他表示，“供不应求”是北京房地产市场的主要问题。增加土地供应对缓解这种现状的作用有限，同时，增加保障房用地供应比例将进一步挤占商品房用地，并推高房价。

        1月11日，SOHO中国董事长潘石屹在博客上表示，“巧妇难为无米之炊”，只有增加土地供应，才能提供更多普通商品房。潘石屹还表示，囤地的根源在于土地供应不能满足市场的需求。

        美联物业市场研究部总监张大伟表示，新政在一定程度上缓和了市场的忧虑，对房地产市场来说是利好消息。受此影响，今年的北京房地产市场仍会呈上行走势，房价涨幅或将放缓，但这仍将取决于政策细则的出台。

上海

住宅成交均价跌16%成交量持续走低

        新年伊始的上海楼市“飞雪连连”。

        佑威·楼市通系统提供的数据显示：1月4日~10日上海市商品房成交面积21.78万平方米，与前周相比减少了25%，成交均价为15713元/平方米，环比前周下跌了6%；上海市商品住宅成交面积17.09万平方米，与上周相比减少了16%，成交均价为17802元/平方米，环比前周下跌了16%。

一、二手房成交量大跌

        二手房的成交情况同样惨淡。上海中原地产副总经理陈宇珏分析：受前期政策影响，1月成交量或将较去年12月份萎缩，下跌幅度在2~3成左右。事实上，早在去年12月，上海的二手房成交量就已经开始出现下跌。

        在此背景下，一些中小型二手房中介公司的经纪人已经开始提前“觅食”，业务重点由二手房买卖开始转向租赁。一些经纪人坦言，连续出台的房地产宏观调控政策，让他们在新年一直没有开单，提前另谋业务方向也是无奈之举。

二套房贷或早已首付四成

        “二套房贷政策不会影响客户的购买力，但会影响客户的购买心态。”早在去年12月30日，中国房产信息集团联席执行总裁丁祖昱就对可能出台的二套房贷政策有过这样的预言。

        “早在去年底，我们就已经收紧二套房贷，首付就已经被要求四成以上，只有那些非常优质的客户，我们才会给出首付三成或者更低的优惠条件。”一家外资银行的个人房贷经理昨日（1月11日）向《每日经济新闻》透露说。

        事实上，此前上海很多商业银行早就已经提高了二套房贷的首付标准。原因是至去年年底，银行全年的放贷指标已经用得差不多，失去了放贷的动力。

        而对很多有二套房贷需求的购房者来说，相比于首付，他们关心的是，银行房贷的利率是否会严格执行上浮10%。

        上述外资银行个人房贷经理说，去年初监管部门对二套房贷“首付四成，利率上浮10%”的要求并没有得到彻底执行。大部分银行提供给客户的贷款利率低于基础利率，较基准利率上浮10%的二套房贷少而又少。

        由于此次  “贷款利率严格按照风险定价”，事实上具体的贷款利率仍然由银行决定，因此短期内银行不会立即提高二套房的贷款利率。不过，上海一家小额贷款公司总经理陆爱萍说，不少银行去年的效益不太好，不排除根据新的二套房贷政策，集体提高贷款利率的可能，但也仅仅只会是小幅度提高。

开发商或于3月推新房

        易居中国分析师薛建雄曾表示，如果房地产公司不看好后市，极有可能会提前推盘销售，以降低后市风险。而如果认为目前的市场观望氛围浓郁，也会考虑推迟至4月份以后开盘。

        但记者昨日调查世茂、大华、碧桂园、珠江等上海乃至全国的一线地产公司，得到的答案几乎惊人一致，今年的新房源要在3月份以后才开始推出。上海中原等二手房公司也纷纷看好今年后续的市场。据透露，虽然目前上海二手房成交量下跌较多，但中原地产依然在增招人手。安居客网上海公司的媒体负责人透露，今年初在该网站发布二手房套数反而比去年底增加了3.1%。

        世茂房地产的项目负责人说，虽然很多人都埋怨上海房价太高，但上海房价绝不会出现大幅度下跌。因为，即使下跌一至两成，买不起房的人仍然买不起房，而能够承受高房价的购房者，是不会因为房价下跌就出手入市的。

广州

今年推5.6万套保障房

        据新浪乐居监控广州市国土资源和房屋管理局的官方网站的一手楼成交数据显示，今年1月1日~6日，广州楼盘成交量一路走低，1月7日，一手楼盘网签仅251套。

        记者从广州房管局了解到，今年广州将有5.6万套包括廉租房、经适房等在内的保障房入市。特别针对中间群体首次推出了经济租赁房。

        据悉，曾经一度，广州市场上出现周边的商品房售价比限价房低。因此2008年年底，广州市政府就表示将连续两年不会推出限价地，而中国奥园等开发商早期拍得的限价地也在去年因各种原因转变性质成为商品房用地。此次广州国土局表示，将根据去年做的限价房需求调查制定今年的限价房用地供应。

        地产专家谢逸枫认为，目前广州房价再创新高，限价房有一定的市场需求，推出可能性较大。龙斌也表示，限价房将会在短期内起到一定的调节作用，此次推出可能会依照区域来划分。

        此外，根据“国11条”要求，为打击闲置用地，广州市政府专门制定了治理闲置用地管理办法，表示若不开发，将会依照市场价补交增值地价以及对闲置用地一次性缴纳地价20%的土地闲置费用。

        合富辉煌首席市场分析师龙斌表示，政策主要是抑制房价涨幅过大，但降价的可能性不大。德冠投资董事总经理莫嵘认为，市场由供需矛盾决定，可以肯定的是，市中心由于供应趋紧，房价肯定会涨；而郊区房价将会有一定调整。

深圳

房价下行几成定局

        进入新年,深圳新房市场成交量和成交均价在前周基础上继续回落。业内分析人士认为，接连出台的调控政策必将对楼市产生重大影响，深圳房价下行几乎已成定局。

        世联地产2010年第一周房地产市场周报显示，上周（1月4日~10日）共成交819套，环比下降20.9%；成交均价为21357元/平方米，环比下降0.6%。二手房方面，上周共成交1690套，环比骤降70.9%。一、二手房成交量的比例为0.48：1，成交量之间的差异程度趋于缓和。

        记者走访调查发现，随着上周末“国11条”的颁布，业界普遍认为，楼市的深层调整或许才刚刚开始。

        深圳社科院城市营运研究中心主任高海燕认为，宏观政策对房价的影响有一定滞后性，并不会一颁布便立即见效，这其中一般需要6个月左右的消化周期。如果房地产商资金充裕，或会在短期内选择不降价。但是，由于一系列调控政策将导致房地产交易量下降，需求不断减少，预计在半年左右之后，房价便会受到影响而出现下降。

        中国指数研究院华南研究中心分析师杨奕表示，虽然过去一周深圳新房成交均价仍然在两万元以上，但市场成交热情明显降低。“国11条”出台后将进一步加重部分购房人的观望心理，导致深圳房地产市场交易萎缩，并进而影响房地产价格走势。

        深圳市委书记刘玉浦近日表示，2010年深圳将建5万套保障性住房。这一数量，相当于深圳特区成立以来保障房建设数量的总和；也相当于2009年深圳新房成交总量的7成。巨量保障房进入市场，无疑将极大地分流潜在购房者，同时也对深圳居高不下的房价产生抑制作用。

        “从某种角度来讲，5万套保障房建设的意义，或许更在于深圳市政府对房地产市场调整的力度和决心。”中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示。“在过去多年时间里，政府在保障房建设方面做得并不够。”不过他同时称，深圳市政府在短短10多天时间里，把原计划的2万多套调整到5万套，而大规模的保障房建设土地、资金、拆迁、开发等一系列相关问题实际上尚不成熟，5万套保障房是否能够在今年完成，还有待观察。

        宋丁分析，一系列调控政策的出台，加上深圳市5万套保障房的建设，必将导致深圳房价的下行。“可以预计，房价将在二季度下行。从深圳的房价来看，下调一部分是理所当然的。”



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