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拉动上海经济“大虹桥胜过世博会和迪士尼”

2009-11-19 03:51:42

每经记者  杨羚强  发自上海

  11月9日至15日,上海商品住宅成交均价接近2万元/平方米,部分区域楼盘一开盘便告“无房可售”。在毫无预兆的情况下,上海楼市突然“井喷”。当地购房者认为,这可能与两件事有关:一是迪士尼,二是大虹桥。

        迪士尼已是众所周知,那么大虹桥究竟有什么魅力?它会给上海乃至整个长三角的房地产业带来怎样的变化?带着这些问题,《每日经济新闻》(以下简称NBD)邀请了纳帕地产执行总经理王宏伟、上海三湘股份有限公司副总经理张涛、中房指数研究院副院长陈晟做客本期“地产峰会”,畅谈“大虹桥”的未来。

大虹桥·定位

上海经济的新增长极

        NBD:仅从规划看,大虹桥和以前的上海南站、新客站相似,是一个交通枢纽发展而成的商业圈,为什么购房者偏偏对它“趋之若鹜”?

        张涛:大虹桥就像是上海经济“哑铃”的一个增长极,它横跨长宁、闵行、青浦、嘉定、松江等六个区,辐射整个江浙,GDP总值甚至比浦东还高,是除上海世博会外另一件对上海影响深远的大事件。大虹桥不仅对上海重要,对长三角也同样重要,是促进整个长三角一体化深入进行的重要内容。

        王宏伟:首先要纠正一个观点,大虹桥绝不只是一个纯粹的交通枢纽。过去说的交通枢纽,如上海南站,更多的功能是疏散客流,而不是聚集商业。而大虹桥是通过交通枢纽来实现经济集聚。中国的三大核心城市,除了北京是政治中心外,上海和广州都是靠交通导入人口、资金、产业而发展起来的。在中国大陆地区,长三角是资金密度最强的,但仅靠陆家嘴作为上海经济发展的“发动机”还不够,上海需要在陆家嘴之外,建立一个与之规模匹配,并面向长三角和全国的新CBD。

        大虹桥显然符合上述需要,它扎牢长三角根基,具有通商和经济便利,并且可以利用高铁和飞机辐射周边城市甚至更远地区,进而全面导入长三角的产业、资金和人口。虹桥商务区对上海经济的拉动作用,甚至比世博会和迪士尼乐园还要大。

        陈晟:按照大虹桥的规划,它的经济体系、城市人口体系和美国某些城市形态已有一些相似处,是由一个单独的城市向城市群的概念延伸。26.3平方公里的虹桥商务区,可将环绕四周的交通打通,将会极大提速这个城市经济的发展。与浦东2.56亿元/平方公里的GDP相比,虹桥商务区所覆盖的长宁、闵行等六大区域,目前的GDP只有1.75亿元/平方公里,差距不小,但这也意味着虹桥商务区的潜力更大。

大虹桥·辐射

江浙、江西也将受益

        NBD:既然大虹桥对上海乃至长三角的经济发展举足轻重,那么它对楼市会有什么样的影响?可以辐射多大范围的房地产市场?

        张涛:大虹桥东至环西一大道,即外环线A20;西至铁路外环线,即华翔路;南至A9沪青平高速公路;北至规划北翟高架路。虹桥交通枢纽的26.3平方公里区域为它的核心区域,周边60平方公里是综合功能拓展区,横跨中环、外环。泛虹桥的范围则更大。

        王宏伟:如果经过几年的发展,大虹桥的规划得到实现,将来的辐射范围将非常大。从经济范畴看,大虹桥可以发展到周边300~500公里的范围,不仅紧临的江苏和浙江将受益,连与上海距离较远的江西也将受益。从房地产角度看,距离核心功能区40~45分钟车程的区域,将会成为区域内高端人士的第一居所;距离核心功能区2~3小时的区域,将成为高端人士的第二居所。未来上海周边的昆山、嘉兴、嘉善甚至南京等地,都会被大虹桥辐射。不过,这需要购房者的观点进一步转变。

        陈晟:从规划来看,大虹桥将使当地商办类物业直接受益,对当地的住宅影响也会很大。一方面,政府对当地的投入将会非常大。我们衡量一个地区房地产投资价值的标准,不仅看当地的房价,还要看当地政府在每平方米的资金投入是多少。从目前的情况看,整个大虹桥地区的商品房价格存在较大落差,贴近内环的普陀武宁板块今年10月的板块基准价格已达32333元/平方米,价格最低的松江新桥板块只有9117元/平方米,不到前者的1/3。另一方面,上述区域的价格上涨速度也不同。在大虹桥区域内年均涨幅最高的普陀武宁板块,2003~2009年房价年均算术增幅达76.21%,排名最末的嘉定主城区板块年均算术增幅仅为32.67%。这些价格增幅相对落后的区域,是不是会有更多的潜力?值得研究。在我看来,大虹桥地区的徐泾、北新泾西部、华漕等类乡村地带将会有更大的发展前景。

大虹桥·楼市

将出现上海一线豪宅

        NBD:若大虹桥未来发展成为上海新的CBD,那当地的开发产品形态会不会有改变?什么类型的物业会是未来的主流产品?

        张涛:从规划提出到最终落地,短则两三年,长则五到八年,因此短期内对当地的地产开发不会形成太大影响。但我考察过当地的一些房地产开发项目,地产商的出售心理价位比一年前要高很多。尤其是嘉定南翔板块,以往房地产开发较为缓慢,配套设施不全。但最近在大虹桥的影响下,该区域连续推地,且成交非常火爆。像前面王总所说的那样,因为有了大虹桥,上述区域的住宅可能会由原来的第二居所演变为一些高端人群的第一居所,房地产开发价值将大幅度提升。目前,很多地产商看好大虹桥地区,绿地等都在那里持有项目。

        王宏伟:我们公司在淀山湖边上开发的项目,原先是上海客户用来休闲度假的第二居所。但是,大虹桥的规划公布后,很多客户已考虑在三五年后把这里当成第一居所。事实上,整个上海城西地区,有赖于机场、地铁、高速通路的建设,未来会成为上海现代服务业最发达的地区,这将使当地房地产市场形成最集中的高端客群居住需求。未来的大虹桥,将出现上海的一线豪宅产品。

        陈晟:作为一个都市圈CBD,虹桥商务区最有发展潜力的无疑是商业。大虹桥的开发,最大受益者不是房地产,而是围绕交通枢纽的金融、信息、会展等行业。未来,该区域企业对信息、金融服务的需求将极为旺盛。我近期接待了两家要把总部搬到上海的公司,都来自福建省,他们说,要把企业的融资部门、信息部门、人力资源部门搬到上海,借此了解行业最前端的情况。我觉得,类似企业会在大虹桥周边大量聚集,并且聚集大量的高端人才,从而促进当地住宅、商业物业迅猛发展。

大虹桥·居住

或改变上海居住格局

        NBD:按照王总和陈院长的说法,大虹桥将改变高端人才的工作和生活习惯,这是否意味着上海传统豪宅区的队伍将进一步扩大,大虹桥也会成长为上海高端住宅聚集群落?

        张涛:围绕着城市中心居住,实际上是一种生活习惯。我曾去美国洛杉矶考察,整个洛杉矶的市中心就是几幢行政大楼和警察局,商业设施不多。全洛杉矶有88个市,全是小城市,那里拥有大量的商业、行政、医院等机构,可以满足市里居民生活所需。我觉得大虹桥的轨道交通枢纽和生活配套,可以为嘉定等郊区利用,从而形成若干个居住城镇,使得高端人口可以在大虹桥区域内居住。

        王宏伟:上海住宅从内环、中环、外环形成高、中、低端分化,是由城市的配套资源决定的,配套资源越集中,房屋档次及价格也就越高。但事实上,房价并不只取决于配套,还取决于居住人口。高端人口聚集的区域,就会形成高端住宅区。我个人认为,以后上海的居住格局会逐步由环线决定房价的格局,转为人口决定房价的格局,进而使上海出现多个富人区。

        陈晟:上海现在到处都是豪宅,从早期的西郊、古北一带,到后来西面的佘山、龙东大道一带,甚至到以后大虹桥商务圈的周边辐射区,上海的豪宅区已形成了多个“神经元”系统。大虹桥规划区最大的功能,就是疏通这些“神经元”的外部交通,方便居住者出入。

大虹桥·产业

助第三产业迅速上位

        NBD:大虹桥会长期推动上海房价吗?会不会成为国内高端人士买房的首选地区?

        张涛:这倒不一定。在全国范围内,除大虹桥外,还会建设多个国际物流贸易中心。但上海的大虹桥对上海有利,对长三角有利,将会成为整个长三角在吸引外资、商贸上的重大优势,对于推动上海经济的作用非常巨大。

        王宏伟:购房者的喜好是多元化的,大虹桥并不能使所有高端人士来上海买房。但是,它会影响上海的产业结构,形成都市群CBD,形成城市间的经济交流。上海的高房价,会将一部分必须要低成本经营的制造业挤出上海,逼迫上海提早完成由第二产业向第三产业发展的产业革命。上海的第三产业并没有迅速占领第二产业离开后的空白,于是,大虹桥的规划,给上海第三产业带来了巨大的机会,第三产业可以服务的范围,一下子扩大到整个长三角,为未来二三十年上海的产业导向奠定了方向。在产业和资本导入大虹桥地区以后,高端人口的居住方向也会改变。

        陈晟:我很同意王总的看法,工作方式会改变居住方式。我们曾经接触过一批成功人士,发现他们的生活方式受工作方式决定。大虹桥的发展,使他们开始想在上海拥有一套豪宅,以开拓眼界,提高作决定的能力,这使得大虹桥及周边地区出现了不同类型的物业需要。这些高端人群和他们的企业进入上海,也为上海房价的增长奠定了基础。

记者手记

大虹桥和“双城梦”

        上海总面积7037.50平方公里,其中土地面积只有6340.5平方公里。全市人口接近2000万(仅为常住人口),上述土地面积并不能满足所有上海人的住房梦想,也无法满足房地产商的开发需要。上海的地价、房价就很难不高。

        一方面,购房者犯愁。很多上海人很早就跑到周边的昆山、太仓、嘉兴一带买房,因为那里的房价只有4000~5000元/平方米,而在上海远郊的嘉定、青浦、南汇乃至奉贤,房价已突破万元大关。距离不到十公里,房价相差了一倍。上海的高房价,甚至让一些上海人考虑过在江浙居住、在上海上班的“双城梦想”。但梦想终归是梦想,来回交通的不方便,使双城生活的计划难以实现。

        另一方面,开发商也犯愁。上海不断高涨的土地价格,使很多上海地产商更愿意跑到上海周边找寻机会。太仓、嘉兴、无锡等地,成为他们最感兴趣的区域。但是,这些区域的房价、地价虽然便宜,市场购买力却不及上海。开发商迫切希望,上海的上班族能够在上海周边居住,而仅仅将上海作为办公点。

        大虹桥的规划,有望使开发商和上海市民都能圆梦。

        在距离上海虹桥机场不到一小时车程的嘉兴,已经伸出了“橄榄枝”。嘉兴市市长李卫宁介绍,嘉兴的文化底蕴很深厚,生态环境好,是典型的江南水乡,嘉兴城区的绿地率是41.4%,现在的住房均价只有4800元/平方米。另外,嘉兴还有配套上海医疗康复中心的规划,比如治病在上海,康复在嘉兴。嘉兴还与上海在公共服务实现“无缝衔接”,比如交通“一卡通”等各种互认,以及社会保障的无缝对接。

        据了解,南京、镇江、常州、无锡、苏州、昆山、嘉兴、杭州等城市,是首期开通“空铁联运远程值机服务”的试点城市。这些城市很有希望成为上海房地产业的延伸,未来的上海楼市或将延伸到这些城市。



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