捂盘还是楼荒 上海楼市年底无房可售？

每经记者  杨羚强  发自上海

        “都说自己没有房源可以卖了。”一位上海购房者11月16日在某地产论坛上如此抱怨。她曾在上周末逛过多个楼盘，得到的回馈均是——“无房可售”。但上海网上房地产的销售数据却显示上述楼盘的房源都有大批房源可卖。她质疑，时值年底，开发商是否又在乘机“捂盘”待涨？

        这可能是上海楼市今年出现的第二波“无房可售”现象。今年5、6月份，由于楼市迅速回暖，不少楼盘出现“无房可售”，但在上海市政府打击“捂盘”的针对性政策出台后，上述“无房可售”现象因为市场逐渐低迷而烟消云散。不料，年底，上海楼市再一次面临“无房可售”的局面。

        对于这一轮“无房可售”究竟是供不应求所致，还是开发商“捂盘”、“惜售”人为造成，业内尚有争议。但未来可售房源总量将进一步下跌却是事实。易居中国分析师薛建雄预计，明年上海楼市的房源存量可能只有400万平方米。

市场供不应求？

        根据上述购房者提供的资料，记者周一暗访了上海“盛世虹桥”（又名万博家园）、“锦绣华都”两个楼盘，上述楼盘的销售人员均表示，房源已全部售完。上海网上房地产资料显示，上述两个楼盘都有大量的房源可卖。其中盛世虹桥尚有268套房源可以出售，锦绣华都也有70余套房源可供销售，销售人员的解释是：上述房源目前都在办理登记手续。

        上海市住房保障和房屋管理局市场部工作人员表示，上述现象不能被定义为“捂盘”。捂盘是指开发商拿了预售许可证后，不进行销售。而上述楼盘对外宣称房屋已售完，但在网上房地产仍有大量房源可卖，是因为这些房源可能仅仅是被预定的，但暂时没有签订预售合同。一旦开发商和购房者签订预售合同，上述房源将转为不可售房。

        上述工作人员的解释，得到了方方地产咨询机构房产咨询部经理李艳的赞同。她也认为市场的“无房可售”，是因为供不应求，而不是人为“捂盘”、“惜售”所致。今年，上海楼市售价15000元/平方米以下的普通住宅销售一直很紧俏，上述房源也一直供不应求。不过，因为8、9月份上述房源的供应陷入低谷，市场成交一度遇冷。但最近上海又有一批中低端住宅上市，成交量迅速上升，导致楼盘看似“无房可售”。

        也有业内人士说，上海也有一部分开发商的确是在“捂盘”“惜售”。这些开发商本身实力雄厚，房子卖得慢些，也“不差钱”。

明年将遇楼荒？

        佑威·楼市通系统提供的数据显示：上周（11月9日～11月15日），上海商品住宅成交面积39.51万平方米，环比减少22%，但成交均价却环比前周上涨21%，达到19634元/平方米的历史高位。成交量下跌主要是由于新增供应量减少导致的。而近期楼市新推楼盘基本上都是开盘即售光，因而后期房源开盘价格会在前期的基础上向上调整，造成成交均价不断上涨。

        薛建雄认为，本轮上海楼市需求量大幅增加，是由迪士尼乐园落沪消息导致。事实上，由于迪士尼乐园“落沪”，临近迪士尼乐园的各大楼盘都迅速卖完。佑威·楼市通系统数据显示，上海南汇的周康地区成为上周上海楼盘成交量最多的一个区域，总成交量达到382套，总成交面积39371平方米。

        除此外，预期的通胀因素，也是导致购房者追涨买房的一个因素。

        同时，尽管今年下半年各大地产公司纷纷宣布调高开工量，但上海房地产市场今年的住宅新开工量仍然不乐观，上海明年的商品住宅供应可能受到新一轮“楼荒”的威胁。

        上海市统计局16日发布的《1～10月本市房地产基本情况》显示，上海今年1～8月份商品房新开工面积1750.3万平方米，下降11.8%，其中商品住宅新开工面积1149.96万平方米，下降15.4%。

        薛建雄说，按照万科、绿城、富力等房地产公司的平均开工、销售周期估算，开发商从开工到销售，最短9个月就能完成。但上海楼市目前至少有20个楼盘的开工至预计销售时间要超过2年，这些楼盘的慢开工，也是导致未来楼市面临供应荒的一个原因。

        根据他的预期，新一轮上海住房供应荒，可能出现在明年6月后，届时上海商品住宅存量将不足400万平方米。

同步播报

北京六环房价首破万  新开工面积下降

每经记者  张敏  发自北京

        日前，北京市统计局、国家统计局北京调查总队发布数据称，今年1～10月，北京市五至六环间的房屋均价为10314元/平方米，首次突破万元大关。同期，四环路以内的房价达到19750元/平方米，四环至五环路房价为17391元/平方米。

        上述机构还发布  《1～10月北京市房地产市场运行情况》称，10月份，北京市新建住宅销售价格指数同比上涨4.3%，环比上涨0.6%，涨幅分别比上月提高0.7和0.2个百分点。

        报告称，今年1～10月，北京市商品房销售面积为1757.6万平方米，其中，住宅销售面积为1432万平方米，同比增长1.3倍。同期，全市销售商品住宅12.3万套，超过上年全年。

        报告称，截至10月底，全市商品房新开工面积为1358.4万平方米，同比下降20.5%；竣工面积为1390.1万平方米，比上年同期下降2.4%，降幅比1～9月缩小3.6个百分点。其中，住宅竣工面积为906.5万平方米，同比增长17.8%。

        报告还显示，今年1～10月，北京市完成房地产开发投资额1983亿元，比上年同期增长50.8%。其中，土地一级开发投资达753.2亿元，占比38%，比上年同期（81.4亿元）增长8.3倍。

        房地产咨询机构亚豪机构昨日发布报告称，受今年上半年住宅建设开工量大幅下滑的影响，明年上半年北京楼市整体的供需关系仍然比较紧张，这将使得明年北京房价的总体走势仍将保持上行。

        来自北京市房地产交易管理网的数据显示，截至10月31日，北京可售的期房商品住宅仅为69886套，比年初下降36%。

        报告还称，今年土地价格不断上涨，“地王”屡创新高，必将推动未来房地产价格的上涨。同时，由于北京的大城市效应，不但刚性需求旺盛，未来投资性需求仍然强大。



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