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迪士尼落沪 周边房价涨它个三五年?

2009-11-12 03:51:38

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每经记者  杨羚强  发自上海

开栏语

  迪士尼将给上海带来什么?

        在迪士尼落户上海消息公布当日的土地拍卖会上,迪士尼乐园规划选址附近的两幅土地,拍出了超过14000元/平方米的楼板价。仅过了4天,具迪士尼乐园概念的上海南汇楼盘艺泰安邦价格由9000多元/平方米涨至12500元/平方米。一些楼盘更是暂停了销售,捂盘待涨。为了和迪士尼扯上关系,一些离迪士尼规划选址好几公里甚至几十公里的楼盘,也打出了“迪士尼旁”的概念。

        迪士尼真的如此神通广大?本期房产周刊新开辟“地产峰会”栏目,对迪士尼乐园和上海房价的关系展开讨论。今后,本栏目还将针对各时期楼市的热点话题,邀请行业专家深度剖析,以期为读者提供借鉴。

        迪士尼来了,周边房子甚至整个上海的房子会变得更贵吗?迪士尼究竟能辐射多广?迪士尼附近什么类型产品最有发展前景?

        针对这一系列问题,本期“地产峰会”邀请到了在上海迪士尼规划选址周围拥有最多土地储备、号称迪士尼“地王之王”的中华企业的营销经理戴正芳,在浦东开发楼盘超过十年的大华锦绣华城策划总监陈可,第一太平戴维斯上海公司董事长刘德杨,他们各自掏出  “水晶球”,对迪士尼“落沪”对上海房价的影响进行预测。

话题1

将直接影响周边楼市?

        NBD:迪士尼乐园将影响周边多大范围的楼市?

        陈可:不能直接影响到楼市,可能连当地的房地产市场也无法直接影响。

        刘德杨:会影响到整个浦东板块,能带动浦东交通、酒店、优质住宅的开发和建设。迪士尼乐园能促进当地旅游业的进一步发展,引发新的住宅需求。

        戴正芳:可以影响半径5~8公里范围的楼市。

        NBD:在地铁、高架路、快速公路等现代交通设施的辅助下,影响范围有无可能进一步扩大?

        陈可:迪士尼会推动当地的城市化建设进程,将加大市政府对当地的城市建设投入,加快轨道交通、道路交通和商业配套等城市功能配套。就像世博会,本身的建设只花费了300亿元,但为此上海市政府在城市建设方面的总投入达3000亿元。不过,这种投入对房地产市场的影响是间接的,而不是直接的。

        刘德杨:迪士尼能带动整个上海乃至长三角的旅游产业发展。有了迪士尼,人们在上海及周边城市如杭州等地逗留的时间,可能从原来的一两天延长至三四天。但迪士尼对房地产市场的影响可能只局限于游乐园周边。

        戴正芳:迪士尼可以影响到更大范围的房地产市场。

话题2

房价应声而涨是泡沫?

        NBD:该区域未来的楼市走势会是怎样?

        陈可:当地的土地价值将得到提升,但房价的上涨幅度将取决于项目本身。

        刘德杨:零售物业、酒店物业以及住宅价格都会因为迪士尼乐园而被拉动。

        戴正芳:酒店、商铺等商办类物业的价格将因迪士尼乐园的建设被直接拉动。

        NBD:在迪士尼落沪后仅几天,当地房价就出现了近40%的上涨,这是泡沫吗?

        陈可:迪士尼项目加快了当地的城市建设和商业发展,使区域内的住宅更加适合居住,房价的变动反映了这一点。

        刘德杨:不一定是泡沫。由于道路、配套不断建设,人们对房价的预期会上升,目前的涨价便是人们对当地房价预期改变的结果。

        戴正芳:这反映了一种趋势。在四五年后,乐园附近的房屋将比现在贵得多。想当年上海将举办世博会的消息也让展场周边房价大涨至8000~9000元/平方米,当时也有人说虚高,但现在上述区域的房价已超过18000元/平方米。

话题3

浦东将领涨上海楼市?

NBD:迪士尼乐园所在的浦东,会成为领涨上海楼市的新核心吗?会出现浦东房价贵过浦西的情况吗?

        陈可:可能性不大。相比迪士尼乐园,国际金融中心的建设对浦东的影响更大,能带来更多高素质客户的需求。未来上海房价较高的区域,将是金融中心周边的住宅,包括浦东和浦西。

        刘德杨:乐园能带动浦东优质住宅的需求量,但受限于人们对地理位置的固有观念,浦东并不会改变所有人的想法。

        戴正芳:浦东是否会成为新核心,取决于供应量。仅从乐园目前的土地供应情况看,这一区域暂时无法成为带动成交量的新核心。另外,当地的城市面貌改变需要时间,成本非常高,难以成为领涨区域。浦西在上海楼市的地位,浦东仍无法撼动。

话题4

哪类产品更值得投资?

        NBD:迪士尼乐园附近,哪类产品更有开发、投资价值?

        陈可:商铺。乐园将改变当地的商业环境,产生更高的商业价值。

        刘德杨:休闲别墅、酒店、零售物业将获得价值提升的重要机会,是当地可以开发、投资的优势物业。

        戴正芳:相比住宅,当地酒店、商用物业将会有非常大的发展潜能,投资收益也会非常高。除了上述商办类型物业,小户型住宅也会在当地异军突起。不过,中华企业在该区域的土地规划都已做好,不会因为迪士尼而改变。南六公路上的项目将在年底推出,会是一个独栋别墅社区。

话题5

周边会掀起“买地潮”?

        NBD:在迪士尼周边拥有土地的房地产企业,是否更容易获得资本市场的青睐?在迪士尼周边买地会否成为一个风潮?

        陈可:该地区目前的土地价值并不大,目前更多的是概念炒作。该区域是上海的远郊,虽然迪士尼乐园会改变当地的城市形态,但目前看来,那里的土地价格炒作成分太高了。

        刘德杨:迪士尼乐园的建设,会改变当地的交通、人口、交通等,进而提升开发价值,未来的土地也将因此变得更值钱。

        戴正芳:不会刻意在迪士尼乐园附近买地,更不会不计成本高价拿地。象屿置业先前以11.9亿元的总价、超过14000元/平方米的价格在当地拿地,如果计算成本价格,可能要卖23000~25000元/平方米才能赢利。虽然象屿置业拿地有一部分原因是为了上市,但中华企业不会那么做。

【实地探访】

香港迪士尼周边鲜有住宅

    迪士尼乐园落户上海前,有香港地产专家断言,跟香港迪士尼一样,上海迪士尼乐园不会带动周边楼市的发展,因为迪士尼的谈判条件苛刻,周边的住宅和商业将远离迪士尼乐园。

        为此,《每日经济新闻》记者上周五亲赴香港迪士尼乐园,考察香港和上海两处迪士尼乐园的异同,以了解迪士尼乐园究竟能否带动周边楼市的发展。

        与上海迪士尼项目一样,香港迪士尼乐园所在的新界大屿山竹篙湾也远离市区,从香港岛出发,坐大巴需要一个半小时才能到。即使坐地铁,也要换乘3条地铁线,约一个小时才能到。乐园周边的三四公里范围内,主要是集装箱码头,鲜有住宅和城市市政配套设施,几乎看不到什么商业设施。

        据香港导游介绍,从香港迪士尼乐园到最近的饭店,来回可能要一个多小时,所以,大部分游客只能在迪士尼乐园内购物。乐园的商品价格大多昂贵,一个便当要40港元,矿泉水等饮料要20多港元,米老鼠等纪念商品价格也在100港元左右。

        但从此前上海市规划部门公布的迪士尼乐园意向用地来看,上海迪士尼乐园距离城市的商业中心并不远。如果上海迪士尼乐园和香港迪士尼乐园一样,允许游客凭门票在当天营业时段进出乐园,且不受次数限制的话,游客可选择在就近3公里左右的川沙镇用餐。

        由于川沙一直是上海郊区的城镇商业中心,当地的商业配套在迪士尼乐园落户之前就已很发达,游客的购物及住宿很容易得到满足。显然,上海迪士尼乐园可以带动当地的商业和酒店业的发展,进而刺激市场对酒店、商铺等类型物业的需求。而在客流大量涌至迪士尼乐园附近后,必然会带动当地的就业需求,进一步刺激住宅需求。

        在迪士尼落户上海后不久,第一太平戴维斯针对上海迪士尼乐园的专项研究发现,酒店业将会受益最多。理由是,上海迪士尼建成后,将大大提振旅游产业,来上海的游客住宿需求将大增,因此迪士尼所在区域乃至全市的酒店都将因此获益。考虑到迪士尼受众群体广泛,预计各类酒店  (从快捷酒店到五星酒店)的住宿需求都将有所增长。与香港迪士尼酒店类似,迪士尼乐园内就可能包含一个或多个酒店。以香港为参考,上海迪士尼项目或将致力于为家庭游客提供度假式服务。



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