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方星海:房地产新政或很快出台

2009-11-10 02:14:53

每经实习记者  田芸  发自北京

        年关将近,市场对于楼市政策是否会转向充满关注。昨日,上海市金融服务办公室主任方星海在北京出席金融市场年会时表示,考虑到房地产和股票市场高速的资产增值,降低这些领域尤其是房地产领域的杠杆率是很有必要的。“我认为大家很快就能看到央行和银监会出台这些新政策。”方星海预测。

        这已是相关官员本月第二次发出楼市扶持政策可能在年底转向的信号。此前,住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林透露,鉴于目前经济回暖、房地产市场向好的形势,2008年出台的一系列楼市优惠政策有可能在年底到期终止。

        A股在第一时间对方星海的发言作出反应。昨日收盘,房地产板块整体下跌0.67%,成为当天明显走弱的板块。楼市调控是否一触即发?如果真调,政府会采取怎么样的方式?

“利息调整”难获认同

        中国房地产业在金融风暴中恢复的速度令人震惊,从今年二季度开始,楼市复苏势头强劲,房价甚至超越了2007年时的最高点。中国指数研究院最新房地产行业报告称,10月全国主要城市住宅总成交面积环比上涨约12%,成交面积环比上涨的城市有21个,北京和杭州涨幅位居前列,环比分别上涨21.17%和8.53%。

        在这种势头下,有类似于方星海这样的官员出面预测房地产业的调整显得顺理成章。但建行宏观经济学家赵庆阳并不认可方星海关于调整利息的观点。“利息的调整关键要考虑是否有通胀压力,经济基本面是否真正恢复,光是因为房地产可能产生的泡沫就调息,我认为是不可能的。”赵庆阳表示,虽然有一些国家已经开始加息,但都属于和中国经济联系不是很紧密的国家,中国的利息不会受到他们的影响,现在经济还处于一个比较脆弱的恢复层面,预计中央短期之内还是会延续稳定的金融政策。

        广发证券的分析人士认为,目前经济整体并没有通胀迹象,调高利息并不会起到控制房地产的目的,反而会从侧面加大房产成本,甚至推高房价。“方星海的发言应该只是一个建议而已。”业内知情人士表明,目前没有任何关于利息调整的风声。

“取消优惠”可能性更大

        对于方星海发言,业内普遍认为是“猜中了一半”。赵庆阳指出,“今年一年房地产的涨幅确实惊人,是到了一个应该调整的阶段,我预计跟房产相关的优惠政策在年底之前会有所改变。”住房和城乡建设部政策研究中心副主任任王珏预测,被终止的政策可能包括契税、营业税减免;首套及改善型购房按揭利率7折优惠;房地产开发项目自有资本金低额度等。

        业界预期如果政策真的在年底被调整,房价也只会小幅震荡。中银国际最新报告称,即使出台相关调整政策,对市场影响也不大。如二手房交易营业税调整可能对二级市场有一定的影响,但对一级市场影响较小;银行已开始收紧二套房优惠利率,即便调整对市场的影响亦较小。

国企或成为房地产调控利器

        广发证券资深房地产研究员指出,国家试图调控房地产业,加强对房地产业的掌控已经很长时间,但是效果一直不甚理想。除了惯用的金融杠杆和政策调整,政府有可能会试图通过让更多的国有企业进入房地产行业来加强其对房地产业的控制力量。

        中国国际金融有限公司的经济学家表示,去年一年里,国有企业在购买土地上花费了史无前例的巨资。

        广发证券分析师也指出,长期以来房地产项目绝大多数由民营企业来运营,国有企业的大批量进入可能会使国家拥有对房地产更直接的调控力量,从而有效影响过高的房价。“然而这个过程会很漫长,至少需要几年的时间。”

        对于飞速上涨的房价,也有经济学家认为,在中国使用金融手段进行调控并不能充分发挥效率。

        “的确存在刚性需求,而且有很多现成的游资在寻找投资出口,根本就不需要到银行贷款。”赵庆阳认为政府应该在一套房以上的政策上发挥调控功能。具体可以借鉴欧洲一些国家的调控方式,比如说德国,政府会对购房地点和工作地点的距离有所限制。



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