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十房企储地超3亿平方米 图另类“盈利”?

2009-08-06 01:47:53

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每经记者  张敏  杨羚强  发自北京、上海

        经过上一轮市场调整,房地产业似乎进入了“强者愈强”的寡头时代。

        昨日上午,经过20多轮的激烈竞争,保利地产终于以19.9亿元的价格,从同为央企的中海地产手上,抢得苏州今年最贵土地  (上述地块起拍价95544万元)。上述苏州地块已是保利在一个多月的时间里制造的第三个“地王”。

        同日,搜房网发布的《2009上半年中国房企土地储备排行榜》显示,截至今年6月底,包括恒大、世贸、保利、富力、万科等在内的10家房企土地储备总量超过3亿平方米,几乎相当于全国全年房地产开发规模的一半。截至今年6月底,榜单前10强企业储地规模均在2000万平方米以上。其中,恒大地产握有5000万平方米的土地,成为全国最大的“地主”。

        业内人士表示,储地成了部分上市房企的另类“盈利”模式,未来的土地市场很可能会变成  “大企业的游戏”。

开发商买地不如卖房多

        搜房网储地榜前10房企中,除恒大和绿地外,其余均为上市房企。前10位房企的土地储备规模均在2000万平方米以上,总量超过3亿平方米,而据公开数据显示,全国每年房地产开发规模仅为6亿~7亿平方米。

        上海易居房地产研究院研究员杨红旭向记者表示,上述数据与前几年基本持平。他称,大型房企的开发和融资规模决定了其土地储备也必须保持在一定规模。

        阳光100置业集团副总裁范小冲则表示,在房地产市场和资本市场同步回暖的态势下,土地市场的门槛正在被推高,资金雄厚、品牌价值高、开发能力强的企业更容易进入市场,未来的土地市场很可能成为  “大企业的游戏”。

        值得注意的是,榜单中房企的大部分土地储备都来自去年及以前,今年的新增土地十分有限。其中,恒大地产在上半年实现127亿元销售额的情况下,新增土地储备仅0.36万平方米;雅居乐则是“零储备”。

        相比之下,上半年万科的储地规模达到414.6万平方米,位居各房企之首,保利、绿地和碧桂园的新增土地也在100万平方米以上。

        新增土地储备面积跟不上公司的开发、销售进度与土地价格不断上涨有关。卫明不动产智库负责人蔡为民说,由于土地价格,尤其是城市核心地块的土地面积不断上涨,开发商现有销售收入的土地购买力正在不断下降,导致他们购买的土地面积远远小于已销售的面积。

另类“盈利”模式初现

        对于上市房企来说,土地储备还有另外一个目的——融资。

        范小冲向  《每日经济新闻》记者表示,在房地产市场回暖的同时,股市也正在转向牛市。因此,上市房企储地,除了项目开发的考虑,还有融资的目的。

        范小冲表示,从整个集团的层面考量,高价拿地在资本市场带来的增值要远高于其项目开发的收益,甚至可以弥补项目开发中的损失,这也是2007年房企疯狂抢地,并导致“地王”频现的主要原因。

        对此,一位不愿透露姓名的分析师介绍,目前飞涨的地价和不断新生的“地王”,早已成为资本市场最吸引眼球的一大题材。地价上涨之时,也意味着拥有大量土地储备的开发商的资产,将随着地价的上涨而升值,因此推动其股价的进一步上涨。开发商可以乘此机会IPO或者增发再融资,借投资者对地价涨高的预期“狠赚”一笔。

        蔡为民认为,上述说法正是目前一些开发商所采取的  “盈利”模式,因为稀缺资源,将土地作为资本市场的赚钱筹码,而后又借此融资,并在土地市场上继续购买土地。在囤地若干年后,再通过开发或者转让的模式,套取差价利润。虽然,有少数开发商因为两年未开发而被政府部门收回土地,但多数开发商却逃脱了政府部门的责罚。

        在蔡为民看来,以上述模式盈利的开发商,已不是传统的实体经济经营者,而是资本运作商。上述模式势必将推动房价的进一步上涨,让其他开发地产的公司模仿,导致囤地现象大量出现。

新一轮“圈地运动”到来

国家统计局数据显示,今年1~6月,全国房地产开发企业完成土地购置面积13644万平方米,同比下降26.5%;完成土地开发面积11010万平方米,同比下降15.2%。

        杨红旭表示,与往年相比,上半年的土地市场仍然较为低迷,主要在于地方政府推地不够积极。

        范小冲表示,经过金融危机的洗礼,房地产企业变得十分谨慎,不再像以往那样贸然出手,这使得土地成交并不旺盛。但范小冲同时认为,新一轮储地运动已经到来。去年由于资金紧张,房企的土地购置一度陷入停顿,土地市场也频繁出现流拍现象。从房地产开发周期来看,随着资金流的改善,目前正是加强“原料”储备的好时机。

        二季度以来土地市场的回暖,有可能在下半年继续。范小冲向记者表示,除了房地产开发的需要,经济复苏的大势和对通货膨胀的预期也将促使房企在下半年继续拿地。

        杨红旭认为,土地市场滞后于房地产市场,同时,在政府继续大力推地的情况下,下半年的土地市场表现必然会超过上半年。



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