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4万亿拉动120万亩需求 土地市场渐回暖

2009-04-30 01:51:42

每经记者  李丽  发自上海

  《每日经济新闻》联合易居中国旗下的克尔瑞(中国)研究中心,近日完成了《中国土地市场白皮书》,分为2008年回顾、2009年展望两个部分。《中国土地市场白皮书》指出,土地市场在一片寂寥中走向2009年,由于2008年众多城市未能如期完成土地供应计划,而进入2009年后,4万亿投资项目将陆续上马,白皮书认为,2009年土地供应总量有望整体放大。同时,由于2008年土地市场的低迷,促使各地政府纷纷出手,试图通过控制供应总量、改变付款方式、降低出让难度等多种措施,缓解开发商资金压力,促进土地成交,从2008年底土地市场表现来看已经取得了一定成效。

第一部分  2008年回顾

总体:30城市土地流标率13%

        2008年全国土地市场也迎来寒冬,2007年疯狂竞价的火爆场面不再,七成以上土地以底价成交,流标、退地风潮更是席卷全国。

        在克尔瑞中国研究中心所监控的30个大中城市中,2008年有248幅经营性土地流标,流标率达到13%,其中上半年经营性土地流标率为8.6%,下半年流标率则上升至17.4%。

        2008年,北京、上海、深圳、沈阳等城市均采用了降低底价、提高地块容积率和建筑面积等方式,直接、间接地降低地块的总价或单价,部分地块已经回落至06年的价格水平,从而有效促进了地块的顺利成交。

供应:土地供应节奏相对稳定

        在2008年全国的土地供应量中,市场份额最大的不是住宅用地,而是工业用地。从土地幅数看,工业用地供应比重达到51%;其次是综合用地,供应比重达到20%;住宅、商业类地块供应比重分别达到15%和10%,而办公地块甚少,供应比重只有1%左右。

        克尔瑞中国研究中心的数据显示,2008年,全国30个重点城市土地供应面积2.4亿平方米,其中经营性用地供应面积为1.9亿平方米。从全年供求走势来看,土地供应相对平稳,下半年较为集中,年末达到全年供应峰值。从各城市具体表现来看,近七成城市下半年土地供应面积达到全年供应的50%以上。

        从各典型城市表现来看,2008年末均出现了不同程度的供应放量。北京和上海2008年供应量相对较大,分别为980万平方米和1610万平方米,四季度供应量,均达到全年供应总量的三成以上,为年度次峰值;广州、深圳和南京均于四季度出现供应峰值,其中深圳和南京整体供应量相对较低,仅为300万~400万平方米。

        重庆和武汉则在三季度达到供应高峰,年度供应总量为400万平方米左右;天津、杭州、成都等城市的供应节奏相对均衡,其中天津和成都供应量分别达到3638万和1824万平方米,在各城市中处于最高水平。

成交:土地市场整体低迷

        克尔瑞中国研究中心的数据显示,2008年,全国30个重点城市土地成交面积1.9亿平方米,供求比1:0.77,其中经营性用地成交面积为1亿平方米,供求比1:0.55。

        从全年走势来看,大部分月份表现低迷,成交量在1.2亿平方米上下波动,除1月外成交量持续低于供应量,11月供求缺口达到全年最大,12月受年末供应放量和政府救市影响,成交量大幅回升,达到年度次峰值。

        从典型城市成交情况来看,差异较为明显。克尔瑞中国研究中心的数据显示,北京、上海、天津和成都的成交面积均超过1000万平方米,其中北京和上海于一季度和四季度出现成交高峰,而天津和成都各季度成交走势相对平稳。

成交价:74%的土地底价成交

        2008年初,还在上演多个开发商争夺土地,溢价率不断攀升的情况,高地价高溢价地块仍有出现,随着市场的进一步回落,到了下半年,多数土地底价成交,流标退地事件时有发生,土地市场也愈加冷清。

        从整年来看,克尔瑞中国研究中心的数据显示,2008年全国经营性用地中,有74%的土地底价成交,15.7%的土地溢价率不超过10%;仅有4.3%的土地溢价率超过50%,而其中超过90%的土地成交于上半年;还出现了0.5%的土地低于底价成交的状况,80%的负溢价地块出现在下半年。

        从各城市经营性用地的溢价率情况来看,多数城市的土地都以底价或者小幅溢价成交。深圳、天津、南京、杭州等城市,底价或接近底价成交的比重均达到90%以上。

        但就2008年全年而言,在上半年还是偶尔会出现土地高溢价的情况。克尔瑞中国研究中心表示,随着市场的进一步下调,下半年土地市场愈发冷清,高溢价土地踪迹难觅。

2008年土地市场关键词

【流标】典型一线城市流标20%以上

    开发商2007年的疯狂拿地行为,在2008年出现了戏剧性的大转折。

        克尔瑞中国研究中心2008年监控的30个大中城市的数据显示,这些城市中的经营性土地有248幅流标或未成交,流标率达到13%。其中,上半年经营性土地流标率为8.6%,而下半年流标率上升至17.4%,流标现象明显加剧。此外,退地风潮也在全国蔓延。

        从典型城市的土地流标情况看,北京、上海和广州,都表现出流标愈演愈烈的现象,流标率达到20%以上,且下半年土地流标情况普遍比上半年明显加剧,深圳下半年的经营性土地流标率虽然有所降低,但与土地供应规模的缩减有较大关系。

        作为具有“风向标”意义的一线城市,其流标现象也对其他城市产生影响。

【退地】退地风波频频上演

  克尔瑞中国研究中心分析认为,2007年整体楼市形势大好,开发商争相拿地,“地王”频频出现,但随着多项宏观调控政策的出台,市场出现阵阵寒流,2008年全国楼市普遍陷入低迷,开发商信心下挫,加上巨大的资金压力,2007年的宠儿成为2008年的弃儿,自然也不足为奇了。

        对于不少在2007年高价拿地的中小房地产开发企业来说,退地成为他们无奈的选择。年初由融信开启2008年退地风潮,融信地产不惜损失7000万元土地保证金,退还福州白马路地块,此后,多家中小企业纷纷损失重金,退地减负。

        克尔瑞中国研究中心在《中国土地白皮书》中指出,相比“割肉”之痛的退地企业,也有企业优雅转身。如:苏宁在其南京东路163地块退地事件中可谓是毫发无损。该地块下方正是上海轨道交通10号线南京东路站站点,其建成时间影响到土地交付,苏宁借机与政府协商,及时解除合同,44亿元的土地出让金得以全额退还,避免了数额不小的违约损失。

        此外,面对2007年“抢”来的高价地王,还有企业则采取  “先退再进”策略,终成最大赢家,志成企业便是这样的范例。2008年6月,志成先损失3000万元保证金,将2007年9月以11.04亿元高价竞得的普陀长风生态商务区的4C东南地块退回。2008年10月,再将该地块以7.64亿元重新购入,一退一进之间,节省资金达近三分之一,使其成为近期退地事件中的一大赢家。

【2008年地王】20亿~30亿地王占半壁江山

  2008年地王成交总价水平相比2007年出现明显下降。克尔瑞中国研究中心数据显示,2008年  “地王”总价区域主要集中于20亿~50亿元,其中20亿~30亿元的“地王”占了半壁江山,仅有1幅地块成交总价达到50亿元以上。

        而2007年  “地王”总价普遍较高,6成地块总价超过50亿元,排行第一的长沙开福区新河三角洲  “地王”,成交总价更是达到92亿元。

        克尔瑞中国研究中心分析认为,受宏观调控的影响,全国楼市在2007年末开始进入调整期,2008年全国房地产市场成交大幅下跌,开发商资金压力加大,土地市场也陷入低迷,出现大量的土地流标或退地等现象。在这种情况下,土地价格的下降和竞争程度的减弱,让部分企业看到了低价拿地、借机拓展的机会,从而出现了一些表现相对突出的地块,成为今年土地市场上的关注重点,但与2007年相比,2008地王显然成色不足。

        随着市场走向观望,土地市场日益低迷,开发商的资金链又受到了严峻的考验,昔日地王风光不再。在广州市房地产业协会召开的一次市场形势分析会上,透露了广州有5幅高价地块至今未缴清土地出让金。

第二部分  2009年展望

供应量:商业用地比重或将提升

    2008年众多城市未能如期完成土地供应计划,而进入2009年后4万亿投资项目将陆续上马,各级政府既要保证这批投资计划项目用地,又要保证自身城市房地产市场的发展,将加大2009年土地供应力度。结合部分城市已经出台的2009年土地供应计划来看,克尔瑞中国研究中心分析认为,2009年土地实际供应总量有望整体放大。

总量增长趋势显露

        结合各城市目前已经出台的2009年住房建设计划、或2009年土地供应计划来看,2009年度住宅用房供应总量,同比去年均有不同程度的增加,且个别城市增加幅度较大,如天津和济南。

        由此,克尔瑞中国研究中心预判,2009年土地供应总量有整体走高的趋势,但不排除个别城市由于自身城市发展战略的需要,适当减少本年度住宅用地供应总量的可能。

        据国土资源部测算,在国家新增4万亿投资中,大概有3.2万亿需要新增建设用地。按照每亿元投资需要44亩地的标准来测算,最近两年扩内需需要的土地是120万亩。因此我们预计,在经历了2008年普遍出现的“计划未完成”后,2009年土地实际供应总量将在4万亿投资项目推动下出现增长。

供应向政策性住房倾斜

        2008年国家多次强调要保证保障住房建设,从10月22日出台的“十项保障民生举措”,到4万亿元的刺激经济计划,保障性住房都被提到了一个非常重要的位置。地方政府依据国家的要求也各自出台了相关地方政策,以保证当地保障性住房得到落实。

        克尔瑞中国研究中心分析认为,保障性住房将在2009年的土地供应计划上有所体现,提高政策性住房用地的供应比重,以保证增加廉租住房房源,解决低收入家庭的住房困难问题。因此加大政策性住房用地供应比重将是2009年各城市土地供应的一个普遍特征。

商办用地比重或将加大

        在当前土地市场成交比较低迷的情况下,各级政府为了保证土地成交,有可能调整经营性用地的供应结构,适当增加商业、办公用地的比重。且在当前市场状况下,相比住宅用地,商办地块的性价比相对较高,有资金实力的开发商则可借此逢低吸纳。

        事实上,从2008年下半年开始,在经营性用地供求上,已经呈现向商办用地转移的趋势,2009年商办用地或将继续成为供求热点。

        但是,当前商办市场存在较大的危机。克尔瑞中国研究中心分析认为,这主要是由2个方面的原因引起的,一方面是整体经济调整,外资投资撤离市场;另一方面是国内制造业、中小企业受到金融危机的冲击,纷纷撤离甚至倒闭,造成商办物业租金纷纷下滑,空置率明显上升。

成交量:政府救市效果显现

    2008年末,各地政府为促进土地成交,除了陆续出台各类救市政策外,在具体地块的出让过程中,也采取了丰富多样的措施。

        这些措施主要从减轻开发商资金压力、降低土地开发难度、增加地块利润空间等入手,增加土地吸引力。从年底土地市场成交状况来看,取得了一定成效,2008年12月的土地成交总量已经接近于年初市场转冷前的成交水平。

        进入到2009年,在经济环境尚未好转前,开发商仍有可能对土地市场继续保持观望态度,为促成土地成交,各地政府极有可能推出更多的应对措施或者效仿其他城市的有效策略,因此土地市场的整体成交量有望得到进一步的改善。

        克尔瑞中国研究中心通过对全国39个大中城市房地产企业的调查发现,在一线城市有拿地意愿的受访者,比例要高于在二、三线城市有拿地意愿的受访者比例。同样,在市场低迷的情况下,由于一线城市是全国经济中心,需求也较为旺盛,多数企业更好看好一线城市,认为企业2009年在一线城市有投资机会。

        总体来看,企业倾向于在近郊、中心城区获取土地,近郊土地交通便利,未来前景较好,成为企业较为关注的区位,而中心城市土地稀缺,同样是企业乐于投资的区域。

        克尔瑞中国研究中心通过对全国39个大中城市房地产企业的调查发现,有52.4%的受访者,对近郊土地较为感兴趣。对于二三线城市,有54.3%的企业更愿意在政府较为支持、规划明确的近郊拿地;而在一线城市中,受访者除了对近郊土地感兴趣外,对中心城区的土地同样表现出较浓厚的兴趣。

2009年全国土地市场区域需求预测

地价或回到2006年水平

    结合2008年流标土地来看,地块总价或单价过高是造成地块流标的主要因素。在这种情况下,地方政府如北京、上海、深圳、沈阳等城市,均采用了降低底价、提高地块容积率和建筑面积等方式,直接、间接地降低地块的总价或单价,部分地块起始价下调幅度达到30%以上,有的地块则回落至2006年的价格水平,从而有效促进了地块的顺利成交。

        克尔瑞认为,在2008年土地价格回归理性的基础上,由于根据国家2009年土地供应计划,普通住宅、限价房、廉租房、经济适用房等各类保障性住房用地的供应将进一步增加,将会进一步拉低市场对于房价和地价的预期,加之为确保2009年土地供应计划的完成,将促使政府放平心态,继续对土地合理定价。

        克尔瑞还指出,从2009年实际情况也可以看出,近期上海、福州、天津等城市都出现了低价推地的现象。以上海23号公告为例,青浦徐泾镇3号地块起拍楼板价,仅相当于其所处区域一年多前地块成交价格的一半左右;闸北区327街坊市北5号地块规划为商业、办公、宾馆,地块起始楼板价为4625元/平方米,与2007年9月成交的327街坊30丘地块相比下跌达三成;松江新城辰花路15号B地块,2692元/平方米的起价,仅相当于目前在售楼盘价格的3成左右。

        福州白马路地块的降价也相当明显。福州国土局第五次出让白马南路东侧地块,此次起始楼板价仅为初次出让价格的37.70%,地块价格缩水三分之二。

        克尔瑞认为,在土地市场未全面回暖的情况下,政府为了保证土地的顺利成交,主动修改地块价格。在此次降价后,从福州国土局公布的消息可知,已有多家开发商递交了申请。可见只要价格回到理性合理的位置,开发商拿地的热情依旧。

        克尔瑞进一步指出,随着政府从追逐土地的高额收益逐步转向寻求市场的稳定,以及土地供应力度的继续加大,为提高成交率,预计2009年政府对土地定价将保持理性,起始价格有望继续低开,从而也有助于增强对开发商的吸引力,提高土地市场活跃度。



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